Не толкова назад във времето цените на земеделската земя растяха само при превръщането й в строителен терен. В годините на силен имотен пазар печелившата инвестиция беше не покупката на обработваеми площи, а тази на квадратни метри за хотели, голф игрища, апартаментни комплекси, курортни селища... Сега пазарът е различен. Кризата, появата на фондовете за земя и европейските субсидии в земеделието промениха нагласите. За пет-шест години цените на обработваемите площи се удвоиха, а сделките със земеделска земя вече са най-масовата графа в имотната статистика. Вече не липсват и случаи, в които купени за строителство терени се разорават и засяват. А немалко инвеститори в имоти сега управляват сериозни портфейли от обработваеми площи.

Пазарният тренд е добър, но поражда и въпроса докога ще е нагоре. Особено след две поредни години, рекордни откъм сделки и цени. Отговорът е труден, тъй като факторите за поскъпването на земята са от различни посоки. Очакванията тази година обаче са по-скоро за спокоен пазар и цени около вече достигнатите.

Вял пазар, малко и трудни сделки. Това е картината, която рисуват посредници и купувачи на пазара за земеделска земя в началото на 2013 г.

Основната причина: плащанията по арендни договори растат и хората продават земя само в краен случай. Покачването на рентите тръгна преди няколко години, основно покрай европейските субсидии в земеделието, разпределяни на единица площ. Немалка роля изигра и навлизането на големите фондове за земя на пазара, което също внесе ред в отношенията собственици - арендатори.

Така рентните плащания в редица райони нараснаха двойно за броени години. Посредници на пазара на земя дават пример с тези в Монтанско, където сключените през миналата година договори са на 35-40 лв./декар до 45 лв./декар за зърнените култури. Допреди две-три години в района са се взимали ренти в рамките на 15-20 лв./декар.

Данните на Българската асоциация на собствениците на земеделска земя (БАСЗЗ), която обединява големите фондове за земя, показват сходна картина. По нейни данни средните цени на договорите за стопанската 2012/2013 г. в страната са достигнали 35-36 лв./декар спрямо 28-33 лв./декар година по-рано. "Увеличението само за този период е 15-20%", обобщи председателят на асоциацията Борислав Петков и допълни, че ако преди земята е била първото нещо, което хората са продавали, сега е последното.

Друга причина за очаквано по-трудния пазар през годината е разпокъсаната собственост на земята. Данните на БАСЗЗ показват, че макар и да губи позиции, първичният пазар на земеделска земя (наследствени парцели) все още формира близо половината от сделките. А след активната търговия през последните пет-шест години голяма част от останалите за предлагане земи вече са проблемни – с голям брой наследници, спорове между тях и т.н.

Марин Шишев също наблюдава подобно развитие. "На пазара на земеделска земя вече липсва едно цяло поколение – това на родените между 1925 и 1940 година, които бяха преките наследници на върнатите през 90-те години земи", обяснява той. Много от тези хора са починали и от своя страна имат поне 7-8 наследници, един от които задължително е в чужбина. Това затруднява преговорите, а в случаи, когато човекът е в далечна страна без българско консулство или представителство, включването му в сделката става почти невъзможно. Така се блокира продажбата на целия парцел, тъй като останалите могат да подписват само за идеални части.

При арендите е по-различно. Там договор, сключен със собствениците на над 51% от площите, се смята за валиден за целия терен, обяснява посредникът. Това е и една от причините през последните години арендният пазар да върви, докато продажбите са по-скоро без промяна.

Прогнозата за тази година е за още по-малко сделки и продадена земя. Обратното може да се случи само при покупка на голямо портфолио от земеделски имоти, като това на "Еларг фонд за земеделска земя", когато един купувач взе 180 000 декара при общ пазар от 1.46 млн. декара. Такива крупни сделки обаче са рядкост, докато масово се търгуват парцели от 5-10 декара, обобщават посредници. Търсенето от страна на арендаторите не спира, за да си подсигурят площи за обработване, а и права за субсидии през новия програмен период. Но то очевидно не е достатъчно, за да поддържа нива от 1.3-1.4 млн. продадени декара, както последните години.

От БАСЗЗ, чиито членове вече не са толкова активни купувачи на земя, а по-скоро управляват портфейлите си от площи, очакват по-скоро активизиране на вторичния пазар на земя. Той включва препродажби на големи, окрупнени масиви в рамките на едно землище, също и на цели земеделски стопанства. До това най-често се стига по две причини: собствениците излизат от бизнеса със земя, за да вложат в друго, или не са го управлявали добре и са принудени да продават. Част от земеделските фондове обаче също продават част от портфолиата си в търсене на по-висока доходност за акционерите си. Един от най-често цитираните примери миналата година беше "Адванс терафонд" АДСИЦ, който я приключи като нетен продавач на площи.