Ако само допреди няколко месеца прогнозата бе, че покачващата се инфлация ще насърчи още хора да инвестират в покупка на имот, за да предпазят спестяванията си, месец след началото на войната в Украйна драматично променя тези оценки. Вече има спад в активността на пазара на имоти и дори отказ от вече уредени с банка кредити за покупка на жилище. Причината за това е решение да се изчака, за да се видят ефектите от това върху икономиката и тогава да се вземе решение.

В същото време строители или се въздържат да започнат проектите, които са планирали, или спират да продават в тези, които вече са започнали. Причината е, че не знаят как да ценообразуват.

Тези фактори може да успокоят цените, които не спряха да растат и по време на пандемията, и да "вкарат пазара" в очакваното плато вместо в продължаващ ръст.

До началото на войната инфлацията в жилищното строителство заради значителното поскъпване на редица материали бе 27% на годишна база. След началото на военните действия се добавят още нови 5 пункта, които обаче са с малък хоризонт на действие, спекулативни са и няма да останат трайно. Това коментира Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи, по време на конференция за пазара на жилища, организирана от imoti.net.

Обясни, че дори такава инфлация не е "толкова фатална", ако е постоянна величина, но ако продължава да расте, никой няма да може да каже колко ще струват имотите след месец. В общия случай предприемачите сключват договори за продажба на бъдещите апартаменти в тях сега, а ги строят до две години след това. Това е и причината "много предприемачи" да спрат продажбите сега и да продават по-късно. Ефектът от това обаче ще бъдат спекулативни дефицити, и то в ситуация, в която търсенето надхвърля предлагането, което допълнително оскъпява жилищата. Опасността от такова развити е е жилищата да станат недостъпни за хората, както е в Западна Европа, където ги купуват компании, създадени за целта, и после ги дават под наем.

За момента в асоциацията оценяват достъпността на жилищата като тази от 1986 г., като с една средна заплата за София може да се купят 0.8 кв.м жилищна площ.

Шопов обяви, че в асоциацията, чиито членове строят основно в София, няма единно решение как да постъпят в тази ценова ситуация. "Решихме на този етап да не се мислим за по-умни и ще изчакаме да видим как другите в Европа ще подходят", обясни той. Посочи, че според него най-логично е от формулата на изчисление да се извади печалбата и поскъпването да се подели между предприемачите и купувачите. Досега не е имало причини клауза за инфлация да бъде включвана договорите за продажба "на зелено", от друга страна, в организацията смятат, че не е редно целият негатив да се поеме от купувачите. Заключи, че това е европейски проблем, а не български. Очаква се асоциацията да излезе с решение до няколко седмици.

За последните 30 години се видя, че всяка криза се отразява различно на пазара на имоти, коментира Младен Митов от "Явлена". Допълни, че в момента никой не може да прогнозира пазара. Според него е възможно, след като цените продължиха да растат заради голямото търсене и след началото на пандемията, сега те да достигнат плато, на което да се задържат заради това, че, от една страна, предприемачи временно отказват да продават, а купувачи - да купят точно в момента. Последното важи и за такива, които вече са получили одобрение от банка за получаването на кредит. За такива случаи потвърдиха и от Пощенска банка по време на конференцията, както и за увеличена цена на вече договорен имот.

По данни на "Явлена" за последните две години средната цена на жилищата в София се е покачила с близо 29%, като най-висок е ръстът при двустайните - с 33%. В това време около една трета от сделките са с апартаменти ново строителство. Тъкмо поради това е важно дали ще има достатъчно предлагане, или заради войната и инфлацията ще се стигне до по-голям дефицит.

По данни на Националния статистически институт въведените в експлоатация през последните 2 години са 10 хил. единици и се очаква около 20-25 хил. да влязат. Въпросът е дали тази прогноза ще се осъществи и тези започнати проекти ще бъдат завършени.

Посочи, че заради геополитическата обстановка се наблюдават първите признаци на "охлаждане" на имотния пазар. Тъкмо и по тази линия идват основните рискове пред него - влошаване на икономическата среда, срив в доставките, галопиращи енергийни цени, дисбаланс между търсенето и предлагането и др.

Подобни съображения карат решени купувачи доскоро да сложат на пауза плановете си и да помислят дали пък точно в момента е важно да си купят жилище. Митов посочи и че има голяма неяснота по линия на банковите лихви в България.

Все пак отбелязва, че периодът от началото на пандемията е особено печеливш за ваканционните имоти. От 2020 г. морските жилища са поскъпнали с 25-40%, а в планините дори с повече, като основните купувачи са българи.

Интересът към алтернативни имоти, при това не само на думи, показват и данните на Асоциацията на българските села. Председателят й Борислав Борисов цитира данни на НСИ, според които за 2020 г. новорегистрираните жители на селата са се увеличили с 95 510, през 2021 г. новите жители на селата вече са 108 550, а оценката на асоциацията е тази година около 90 хил. българи да изберат живота на село.

Разбивката показва, че 70% от тези хора идват от градовете, 27% са завърнали се от чужбина със спестени пари и едва 3% са от други села.

В основата на този процес е страхът, породен от пандемията, заради който се търсят по-изолирани имоти за живеене. Доказателство за това е и че тези нови жители на селата са хора, които не търсят по-евтин живот, а и повечето от тях са с престижни професии или са спестили от работа в чужбина. Борисов допълва, че има около 15-20% жители на села, чиято постоянна регистрация си е останала в съответния град, но реално живеят на село.

Така 52% от преместилите са за постоянно и не са в пенсионна възраст, 33% са купили селска къща за сезонно ползване и едва 15% с цел препродажба.

Търсят се предимно готови за живеене къщи и с поне 1 дка двор. По тази линия в някои села има голям дефицит, като търсенето надвишава 10 пъти предлагането. Става дума основно за близки до областните центрове села, които са добре развити. Има вече и села, в които нищо не се продава с изключение на полусъборени къщи, които обаче не се търсят, защото купувачите не искат да отлагат нанасянето заради ремонт с няколко години.

Изискването за голям двор прави непопулярни изпълнените вече проекти в няколко района на страната, основно на морето, които са къщи, близо една до друга в комплекси. В същото време има търсене на къщи в жилищни комплекси, но с голям прилежащ терен за двор, но такъв модел все още не е развит в България.

По данни на асоциацията при това развитие на пазара наемът или цената на една къща в такива развити и близки до областните центрове села са същите като на двустаен апартамент в съответния областен град.

Търсенето на селски имоти не се изчерпва само с жилищните нужди, а с интерес към изнасяне на производства, офиси и складови площи.