Така илюстрира ситуацията в строителния сектор Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи. Според него поскъпването след началото на войната на Русия срещу Украйна е спекулативно и ефектът от него ще се разпръсне. Очаква обаче постигнатите по-високи цени от началото на пандемията досега да се запазят.

До момента годишната инфлация в строителния сектор се изчислява на 27% при около 10 % обща. Това поставя на изпитание бизнеса, който в масовия случай е спрял продажбата на апартаменти "на зелено", докато обмисли как да постъпи, така че да не натовари изцяло с новите по-високи цени клиентите си при вече сключени договори. За проблема се говори отскоро, а решение още не се вижда. В това време кредитните консултанти казват, че клиентите се пренасочват към построени вече жилища, а юристите обясняват, че повишението на цените трябва да е обосновано.

Георги Шопов обяснява, че жилищните сгради, които продават на клиенти от типа "на зелено" и чието изпълнение е започнало преди половин година, вече са калкулирали в крайните цени част от инфлацията. Тогава очакването и на икономистите беше, че през пролетта цените ще се успокоят. Вместо това обезценяването на парите се ускори, а в обичайните договори на строителите няма клауза за инфлация. Това е причината те да замразят засега незапочнатите проекти, да се въздържат от планирането на нови, а непродадените все още жилища в започнатите строежи, не се предлагат.

Самият Шопов казва, че няма решение на колегите му как да постъпят в тази ситуация, защото смятат, че не може просто да прехвърлят цялото поскъпване на бъдещите клиенти. Още по-деликатен е въпросът с тези, с които вече са подписали договори при съвсем различни цени на пазара. "Големият проблем не е да поискаш от хората още пари. Те виждат като пазаруват какво се случва, знаят че цените са се качили, но въпросът е да могат да ги платят. Защото голяма част от тях са си направили сметката до последното евро, така че да могат да направят ремонт на жилището, след като е готово, и да се нанесат", обяснява строителят.

Отбелязва обаче, че липсата на решение също не е добра, тъй като фирмите, които имат по един проект, от който искат да изкарат максимум печалба, в момента влизат в ролята на спекуланти - ако не им се плати поисканото завишение, развалят договори и продават на други. "Това е убийствено за бранша, защото е загуба на доверие в него", напомня Шопов.

Подчертава, че отказът от нови проекти и замразяването на настоящи изобщо не е единично явление, а масово в големите градове на страната. За бизнеса е по-изгодно дори в момента да довърши сградата с банков заем, което ще го оскъпи с 6%, но когато е готов, може да вземе 20-30% по-висока цена на апартамент от тази, на която продава "на зелено". "Цените на жилищата винаги ще растат", е простият отговор. Засега това напълно се потвърждава дори след началото на пандемията.

Смята, че жилищата са с голяма стойност в разбиранията на българите тъкмо защото носят ценност в общество, което е било дълго лишавано от ценности.

Тихомир Тошев, управител на консултантската компания "Кредит център", коментира пред "Дневник", че освен откази на строители да продават жилища, в момента все повече от тях вкарват в договорите си клаузи за инфлация. Оценката му е, че това е рисково и отказва голяма част от купувачите. "Когато харесат нещо и инвеститорът иска да им заложи такава клауза, че може да им повиши цената на имота в периода на строеж, това изглежда неприемливо", обяснява той.

Допълва, че подобен подход не само не се харесва на потенциалните клиенти, но поставя пред тях твърде голяма неизвестност. Често това води до пренасочване към покупка на жилище старо строителство, особено когато вече и кредитът е налице. В този случай самият му размер е определен на базата на декларирана цена на имота и оскъпяването не е предвидено. Освен това заемът е изчислен при съответния доход на получателя.

Това, което виждаме е, че нашите клиенти, които искаха да купят ново строителство в начален етап, по-скоро отлагат това решение започват да търсят готови жилища, за да не поемат този риск. Слушат за неритмичност на доставки и не знаят как ще се промени цената и дали ще могат да я поемат, посочва Тошев.

Договорите за покупка на жилище "на зелено" представляват комбинация от договор за изработка и за покупко-продажба. Според правилата, предвидени в Закон за задълженията и договорите (ЗЗД), отнасящи се до договори за изработка и прилагащи се в настоящата хипотеза, ако през време на изпълнението на договора надлежно определената цена на материала или на работната ръка бъде изменена, възнаграждението се изменя съответно, макар и да е било уговорено изцяло, посочва пред "Дневник" адвокат Силвия Стойкова от адвокатската кантора GGLAW.

Подчертава, че завишение на цените може да се постигне само при наличието на съответни условия. Едно от тях е строителят да не е забавил изпълнението на свое задължение по договора към момента на увеличение на цените по причина, за която той отговаря. В този случай увеличението на цените ще е за негова сметка, ако е настъпило след забавата му.

Друго такова условие е уговореното възнаграждение да е по-ниско от възнаграждението, което действително би се полагало на строителя за извършената работа, поетите разходи и очакваната печалба.

В допълнение строителят трябва да докаже каква е била стойността на влаганите в обекта материали или на работната ръка в момента на сключване на договора, съответно как се е изменила тя до момента на увеличението и каква трябва да е окончателната цена, дължима по договора, след като се вземе предвид това изменение.

Юристът посочва, че няма законови ограничения за доказателствата и доказателствените средства, които могат да се използват за удостоверяване на това изменение. Такива могат да са доказателства за сделки и счетоводни документи, доказателства за борсови цени на суровини и материали, ведомости за заплати и т.н. Използват се най-често писмени доказателствени средства, експертизи и веществени доказателства.

За да може да стане това, трябва строителят виновно да не е изпълнил свое задължение по него, обяснява Стойкова. Често в практиката строителите изостават с извършването на строежа, което води до забавяне при изпълнението на задълженията им по договорите. "Ако тази забава или друга форма на неизпълнение се дължи на причина, за която строителя отговаря, то е възможно разваляне, включително получаване на неустойки от купувача, ако такива са уговорени".

Ако липсва и такава уговорка, остава правото на възложителя-купувач по чл. 268 от Закона за задълженията и договорите на отказ от договора, макар изпълнението по него да е започнало, ако има основателна причина за това.

В практиката има случаи, при които за такава основателна причина се приема значителното увеличение на цената на изпълнението. При отказ от договора законът предвижда, че купувачът дължи на строителя направените до този етап на строителство разходи, себестойността на извършената работа и съответния процент от печалбата. Купувачът обаче може да се освободи от задължението си, ако твърди, че за строителя е останал годен за продажба имот и той може да компенсира вредите си с ползите, допълва адвокатът.