Фондове "И Ар Джи капитал"
Борсов код: ERGC Борсов код: ERGC2
Пазарна цена: 3.70 лв. Пазарна цена: 3.61 лв.
Капитализация: 11 100 000 лв. Капитализация: 12 454 500 лв.
Управление: ERGC ERGC2:
Председател на съвета на директорите: Камен Чолов Емилия Карадочева
Зам.-председател на съвета на директорите: Силвия Кирилова Красен Станчев
Изпълнителен директор: Боян Икономов Венета Илиева
Борсова търговия: ERGC: ERGC2:
Промяна на цената за последната година: 35.04% 12.81%*
Максимална цена за последната година: 3.91 лв. 3.70 лв.
Минимална цена за последната година: 2.74 лв. 3.20 лв.
Среден обем за последните три месеца: 595 328
*От началото на търговията на 8.05.2006 г.
Инвестиционна политика
Инвестиционната стратегия на двете дружества е насочена към закупуването на предварително определени сгради с търговско предназначение и отдаването им под наем. "И Ар Джи капитал 1" е първото, а "И Ар Джи капитал 2" съответно второто от планирана серия акционерни дружества със специална инвестиционна цел, основани съвместно от американската компания "Сердика капитал адвайзърс" и Българо-американския инвестиционен фонд. Основната идея на тези дружества е да инвестират в конкретни имоти, за които има предварително сключени дългосрочни договори за наем със солидни наематели. По този начин всяко дружество от серията "И Ар Джи капитал" се стреми да предлага на инвеститорите защитена от инфлацията инвестиция със стабилна дивидентна доходност и възможност за капиталова печалба.
АКТИВИ
"И Ар Джи капитал 1"
В края на 2004 г. и началото на 2005 г. "И Ар Джи капитал 1" придоби два имота в София - хипермаркет "Практикер" на бул. "Цариградско шосе" №323 и търговски център "Орифлейм" на бул. "Г. М. Димитров" №1. Двете сгради са завършени в края на 2004 г. и се намират на основни пътни артерии и са лесно достъпни с кола. Хипермаркет "Практикер" е със застроена площ над 8000 кв.м и прилежащ паркинг с 265 паркоместа. Договорът с наемателя "Практикер" ЕООД е сключен за 10+2 години на цена 64 112 евро без ДДС месечно.
Търговски център "Орифлейм" е със застроена площ 1860 кв.м и прилежащ паркинг с 15 паркоместа. Договорът с наемателя "Орифлейм - България" е сключен за седем години на цена 17 350 евро без ДДС месечно. И в двата договора има клаузи при настъпване на определени условия месечният наем да се коригира с натрупаната инфлация в еврозоната. Неустойките при прекратяване са значителни.
Управлението на имотите е поверено на "Бългериън-америкън пропърти мениджмънт" (БАПМ), дъщерно дружество на Българо-американския инвестиционен фонд. БАПМ има опит в управлението на имоти от 1999 г. Компанията обслужва две офис сгради със стабилни наематели като ИНГ банк, "ГлаксоСмитКлайн" и "Алкон". БАПМ се занимава и с други проекти като строителство на жилищни сгради в София. Възнаграждението на компанията за предоставяните услуги възлиза на 3% от брутния наем, което е в рамките на обичайното за сектора.
"И Ар Джи капитал 2"
В края на 2005 г. и началото на 2006 г. "И Ар Джи капитал 2" придоби недвижимо имущество във Варна - търговски център "Черно море" на бул. "Владислав Варненчик" №260. Центърът се състои от два имота - хипермаркет "Практикер" и верига магазини "Пикадили". Той се намира основна пътна артерия, лесно достъпна с кола - на изхода за София - а в съседство се намират административна сграда на "Мтел", "Технополис", автосалони и други търговски обекти. Сградите за завършени в края на 2005 г.
Търговски център "Черно море" е с разгъната застроена площ близо 16 000 кв.м и прилежащ паркинг с площ близо 10 000 кв.м. Договорът с наемателите "Практикер" ЕООД и "Пикадили" ЕАД е сключен за 10 години на цена 105 000 евро без ДДС месечно и при настъпване на определени условия се коригира с натрупаната инфлация в еврозоната. Неустойките при прекратяване са значителни.
Управлението на имотите на дружеството е поверено на "Бългериън-америкън пропърти мениджмънт", компанията, която управлява и имотите на "И Ар Джи капитал 1". Възнаграждението на БАПМ за предоставяните услуги възлиза на 3% от брутния наем.
ФИНАНСОВИ РЕЗУЛТАТИ
"И Ар Джи Капитал 1"
През 2004 г. и 2005 г. дружеството реализира печалби от съответно 176 000 лв. и 519 000 лв. и раздаде дивидент на акционерите си от 0.05 лв. на акция за 2004 г. и 0.17 лв. на акция за миналата година. За 2006 г. фондът очаква приходи от 1.93 млн. лв. и нетна печалба от 617 млн. лв. Прогнозираният дивидент за акционерите за 2006 г. е в размер на 0.19 лв. на акция, което отговаря на дивидентна доходност от 5.14% при сегашната цена на акциите. За периода до 2010 г. дружеството очаква годишната му печалба да варира между 560 000 лв. и 770 000 лв., а дивидентът на акция да бъде между 0.17 лв. и 0.23 лв.
"И Ар Джи капитал 2"
"И Ар Джи капитал 2" е създадено през 2005 г., но търговията с акциите му на Българската фондова борса стартира през май тази година. За 2005 г. дружеството реализира приходи от наем в размер на 882 000 лв. и печалба от 293 000 лв. За първото полугодие на 2006 г. печалбата на фонда възлиза на 309 000 лв. Очакванията на ръководството му са през 2006 г. приходите да бъдат 2.5 млн. лв., а печалбата - 639 000 лв. Ако тези прогнози са точни, акционерите в дружеството ще получат дивидент от 0.19 лв. на акция, което прави дивидентна доходност от 5.26% при сегашната цена на акция. Прогнозираната годишна печалба за периода до 2011 г. варира от 650 000 лв. до 880 000 лв., а очакваният годишен дивидент на акция - от 0.19 лв. до 0.25 лв.
Като цяло дейността на фондовете от серията "И Ар Джи капитал" не предполага някакви изненади във финансовите резултати, а по-скоро гарантира стабилна дивидентна доходност и възможност за капиталова печалба при продажба на имотите след изтичане на предварително определения срок на съществуване на дружествата от седем години.
АКЦИОНЕРНА СТРУКТУРА И КАПИТАЛ
Основният капитал на "И Ар Джи капитал 1" е в размер на 3 млн. лв., а този на "И Ар Джи капитал 2" е 3.45 млн. лв. Собственият капитал на фондовете е съответно в размер на близо 5 млн. лв. и 6.5 млн. лв. Увеличения на капитала и при двете дружества не се предвиждат. Фондовете финансират допълнително текущата си дейност чрез гъвкави схеми на кредитиране.
Основният акционер в "И Ар Джи капитал" 1 и 2 е Българо-американският инвестиционен фонд с дял от близо 37% във всяко дружество. Българо-американската кредитна банка притежава по около 10% във всеки от фондовете. Освен тези дружествата имат широк кръг от други акционери - институционални инвеститори и частни лица.
--------------------------------------------------------------------------------
В какво инвестират АДСИЦ и как постигат доходност за акционерите
Акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ), които са фокусирани върху недвижимо имущество, инвестират в различни видове имоти, които носят различна доходност по различен начин. Дружествата, които инвестират в земеделска земя, купуват малки парцели с цел окрупняването им в по-големи, тъй като цената на земята зависи до голяма степен от площта на парцела. Освен фактора големина покачване на цената на земята се очаква и във връзка с предстоящото членство на България в ЕС и догонването на цената на земята в развитите европейски държави. Продажбата на имоти на цени, по-високи от тези при покупката, е единият начин, по който дружествата за инвестиции в земи постигат печалба и осигуряват възвращаемост на инвестициите за акционерите си. Другият начин за постигане на доходност за инвеститорите е отдаването на земите под аренда и осигуряването на стабилен текущ доход от ренти.
Друг тип дружества са тези, които инвестират в закупуване на парцели и финансиране на проекти за изграждане на сгради с различно предназначение - производствени, жилищни, търговски центрове, курортни комплекси. Тези дружества също постигат печалби по няколко начина. Единият начин е от разликата между инвестиционните разходи и стойността на готовия обект. Ако целта на фонда е продажба на имота в завършен вид, то цената му тогава по правило е по-висока от разходите, направени за строителството. Доколко продажната цена ще е по-висока, зависи от пазарните условия в дадения момент и от далновидността на направената инвестиция. Някои фондове инвестират в изграждането на обекти, примерно търговски, които впоследствие да отдават под наем на дългосрочни наематели и по този начин да си осигурят стабилен текущ доход от наеми, който да допринася за добра годишна печалба и съответно за дивидент за акционерите. За голяма част от производствените и търговските фирми е по-изгодно да се помещават в сграда под наем, вместо да поддържат собствен недвижим имот. Притежаването на магазин в търговски център например в повечето случаи не е изгодно за собственика на производствената фирма, тъй като предполага твърде дългосрочен хоризонт на инвестиция за този тип фирми.
Третият тип АДСИЦ са тези, които купуват готови сгради с цел отдаване под наем. Тези фондове търсят солидни наематели, с които сключват дългосрочни договори за наем (обикновено за над седем години). Така те си осигуряват един постоянен, стабилен и доста точно прогнозируем приход, който допринася за стабилна годишна печалба и съответно за стабилен дивидентен доход за акционерите.
Като цяло секторът на недвижимите имоти в България се развива доста бурно през последните няколко години. Доскоро развитието се изразяваше основно в значителен растеж на цените на имотите и засилено строителство. Напоследък цените на недвижимите имоти спряха да растат главоломно и се стабилизираха, но строителният сектор продължава да се развива бързо. На този фон АДСИЦ за инвестиции в недвижими имоти са важна и неразделна част от пазара и техните акционери могат да очакват добри печалби в дългосрочен план.
--------------
Много е важно качеството на наемателите
Боян Икономов и Венета Илиева, изп. директори на "И Ар джи капитал 1" и "И Ар джи капитал 2"
Специализирате ли в определен пазарен сегмент и защо именно в него?
Боян Икономов: И двата фонда са специализирани в инвестиции и управление на имоти с търговско предназначение. Това е така, тъй като смятаме, че това е ниша с по-голям потенциал отколкото други алтернативи на пазара, в която могат да се намерят качествени наематели и да се направи добра дългосрочна инвестиция, с което да се генерира стабилен паричен поток.
Венета Илиева: Ние доста ясно сме дефинирали стратегията си. Сред другите плюсове на този сегмент, дори чисто статистически, ако погледнем, е фактът, че броят на тези обекти на спрямо жителите е по-малък в сравнение с този в други страни. Продажбите на тези обекти нарастват с над 10% на година и фундаментално този сегмент има най-голям потенциал за развитие.
Как може да се определи инвестиционната стратегия на дружеството?
Б.И.: Първо идентифицираме наемателите и съответните парцели, след което изграждаме имотите съгласно изискванията на наемателите. Реално това е дивелъпмънт стратегия, но по-скоро бихме се идентифицирали като фондове от типа Built-to-Suit.
Кои са основните проекти, в които инвестират вашите дружества?
Б.И.: "И Ар джи капитал 1" притежава два търговски обекта в София, които са отдадени под наем. Това са хипермаркет "Практикер" на бул. "Цариградско шосе" и дистрибуционен център на "Орифлейм" на "4 километър".
В.И.: "И Ар джи капитал 2" има два имота във Варна, обединени в търговски център "Черно море". Единият обект също се ползва от "Практикер", а другият - от "Пикадили". За разлика обаче от първия фонд при този единият от наемателите "Пикадили" има право да преотдава част от площите на други наематели - вече има мебелна къща, ресторант, тоест там се оформя цялостен комплекс.
А тенденция ли е да работите с големи вериги?
Б.И.: За нашата стратегия е много важно качеството на наемателите и затова, когато развиваме даден имот, е важно да имаме добър партньор. Големите вериги например имат значително по-нисък кредитен риск.
В.И.: Има обаче и елемент на опознаване на пазара. И "Ар джи капитал 1" е доста консервативен от гледна точка на наемателите, структурата и кредита на наемателите. Докато при другия фонд вече имаме "Пикадили", който е малко по-рисков. Но за нас идеята беше да създаваме дружества, които да генерират паричен поток. Ние се учим в течение на времето как да работим с различни наематели.
Според повечето анализатори се очаква забавяне растежа на недвижимите имоти. Какви са вашите прогнози?
Б.И.: Според нас зависи от конкретния сегмент. Възможно е да има забавяне на пазара на офис площи, тъй като се очертава значително предлагане, което може да надвиши търсенето. За търговските площи обаче не очакваме да има забавяне поне за следващите две години. Предлагането там е все още значително под търсенето.
Как управлявате временно свободните парични средства и каква доходност ви носят те?
В.И.: Ние сме със 100% инвестирани средства. Свободен ресурс обаче се генерира през годината, като той е под 10% от общите активи, и се получава при влизането на наемите всеки месец.
Б.И.: В същото време обаче дивидентите се изплащат веднъж годишно, тоест има един лаг във времето между получаването на наема и плащането на дивидента. В този период използваме депозити за получаване на доходност.
В този смисъл не смятате ли, че трябва да има някаква промяна в законодателството, което да урежда този проблем?
В.И: Може би по-добре би било, ако в законодателството се даваше възможност да се изплащат дивиденти на всеки три месеца. Това го има в САЩ, а при нас законово определено е това да е веднъж годишно.
Б.И.: Разликата със САЩ е и че там дивидент се заделя по решение на съвета на директорите, а при нас от общото събрание. Идеята е, ако има промяна в закона, тя да не е със задължителен характер, а да дава възможност за избор, тъй като ние с удоволствие бихме върнали тези пари като дивидент на акционерите си. Като цяло обаче не очакваме някакви промени в законодателството за дружествата със специална инвестиционна цел.