Александър Бочев, сдружение "Недвижими имоти": Брокерите трябва да работят с писмен договор с клиентите

Александър Бочев, сдружение "Недвижими имоти": Брокерите трябва да работят с писмен договор с клиентите

Александър Бочев, сдружение "Недвижими имоти": Брокерите трябва да работят с писмен договор с клиентите
  • За трети път фирми за недвижими имоти вкарват проект за регламент на дейността им
  • Няма регистър, в който да са вписани всички работещи коректно и на светло фирми
  • Държавата пропуска да събере данъци от сделки на фирмите в сивия сектор
  • Обслужването на клиенти задължително трябва да става с писмен договор
В средата на декември за пореден път в деловодството на Народното събрание е внесе законопроект за посредническите услуги при сделки с недвижими имоти. Зад него стои съществуващата вече над 30 г. браншова организация - Национално сдружение "Недвижими имоти". От години неговите членове се борят да има ред в бранша, за да бъдат защитени от имотни измами клиентите на коректните компании и да има изисквания за квалификация. Какви въпроси би решил проекта, ако се приеме, защо управляващите през тези десетилетия не се вълнуват от темата, какво би се променило за потребителите - по тези и други въпроси разговаряме с Александър Бочев, председател на сдружението. Той има над 30 г. професионален опит в сектора, собственик и управител е на агенцията за недвижими имоти RealNet.
Кой е автор на този проектозакон ?
- Проектът, който успяхме да внесем и в това Народно събрание, беше написан преди няколко години от работна група, която се състоеше от няколко представители от Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ) и една юридическа кантора, която бяхме наели, защото те имат опит в писането на законопроекти, така че да отговарят на изискванията. И така успяхме за трети път да го внесем и се надявам това Народно събрание да има малко по-дълъг хоризонт на работа от предишните две и да се стигне до разглеждането му. И надявам се да бъдем поканени да изкажем и нашето становище по законопроекта.
Браншът от сигурно вече 30 г. се опитва да лансира такъв проект, който да регламентира работата на фирмите в сектора, но държавните институции сякаш не проявяват интерес. Защо ?
- Действително, това е една от основните ни цели, по които работим повече от 30 г., още от основаването на сдружението. Аз нямам опит през 90-те години какво се е случвало, но тогава браншът - и строителният, и сделките с имоти, не беше толкова сериозен като принос в икономиката на страната. Последните 10-15 г. обаче този бранш зае много сериозно място в икономическото развитие на страната. Виждате какво случва с новото строителство и с нашата работа като посредници и отговорностите, които носим.
За съжаление, липсата на регламент през годините, който да формулира отговорностите води до редица некоректни практики, подвеждащи практики, фалшиви обяви, некоректни обяви.
Да, разбира се, има огромна част от бранша, които искаме да работим коректно, искаме да работим професионално, искаме да се образоваме, искаме да надграждаме своите знания и именно затова тази част от бранша иска да има такъв закон за посредническите услуги при сделките с недвижими имоти.
Какви въпроси, според Вас, решава законопроектът?
- Заложили сме решения в няколко посоки. На първо място проблемът в момента е, че вие ако решите да ползвате брокер или брокерска агенция, няма как да прецените дали те са регламентирани, дали имат опит, дали имат квалификация. Още няма място, няма такъв един задължителен регистър, в който ние да бъдем вписани. В същото време към Нотариалната камара има регистър на нотариусите, регистър на оценителите към Камарата на оценителите. Въобще всички браншове, които са свързани по някакъв начин с нашата работа - строители, оценители, кредитни посредници, нотариус, всички те имат такива регистри, имат камара, която администрира процесите в дадения бранш. Само ние като че ли все още не можем да се справим с това.
Така че първият проблем, който решаваме с този законопроект, е задължителният регистър, където трябва всички да бъдем вписани.
Това, разбира се, ще помогне до голяма степени на държавата и аз не знам защо те все още бездействат да събира вземанията си от данъци. Това до голяма степен ще изсветли сектора, защото не е тайна за никой, че има сив сектор в този бранш.
Какъв е делът му ?
- Никой не може да каже, но особено последните години, когато секторът се развива добре, пазарът е добър, съм сигурен, че делът му е нараснал, така че ние не искаме това да се случва, защото води до нелоялна конкуренция. В крайна сметка, човек, който не си плаща данъците, би могъл да предложи по-ниска цена на услугата, именно защото ощетява държавата. Но тази по-ниска цена на услугата не е по-качествената услуга, така че това е много важно.
А някой, който е в сивия сектор, как ще го вкарате в регистъра?
- Съгласно този законопроект той няма да има право да упражнява тази професия, ако не е вписан в този регистър.
Целта е всеки да може да прави проверки в регистъра дали дадена фирма е в него и има право по изискванията на този закон да упражнява тази дейност.
В НСНИ сме създали такъв регистър, но той е доброволен. Всеки, който иска да бъде вписан в него, би могъл, но тези, които пък не искат, не са задължени да го правят. Второто нещо, което законът ще реши и това е за мен една от най-важните му цели, е да повишим основното ниво на компетенции в бранша.
Защото, за съжаление, как се случват в момента нещата?
Вие се събуждате сутрин, решавате, че трябва да сте брокер на недвижими имоти и буквално след 2 часа се явявате на интервю и някъде ви взимат на работа. Без да се изисква абсолютно никакво образование, без никаква подготовка, без никакъв опит. Това не е полезно за никого.
Нито за самия вас, защото вие нямате нужните компетенции, нямате нужната увереност, че вършите качествено работата си, а още по-малко за вашите клиенти, които ползват услуга от некомпетентни брокери. И за съжаление на пазара има много колеги, които не са добре подготвени. Не казвам некоректни, но за съжаление, некомпетентни.
И къде трябва да се придобива тази компетентност според проекта?
- Дали сме няколко нива на обучение. Може да станете агент на недвижими имоти, брокер и управляващ брокер. Последното показва, че имате компетенции да създавате агенция за недвижими имоти.
За първото ниво изискванията са минимални.
Специалност "Недвижима собственост" има в строителния техникум в София.
А ако имате висше образование по икономически специалности, юридически специалности, строително-инженерни специалности, архитектурни специалности, то тогава вие като образование не е нужно да правите нищо повече, защото вие вече сте достатъчно теоретично подготвени.
Но ако сте с обикновено средно образование или имате, примерно, висше образование по режисура, то тогава вие нямате нужните теоретични познания спрямо изискването на този закон и трябва да изкарате курс за брокер на недвижими имоти. Такива курсове се правят в центровете за професионално обучение и в момента, и се издават държавни дипломи, одобрени от Министерство на образованието.
В НСНИ имаме подобен център за професионално обучение, правим курсове и издаваме дипломи. Така че усилията, които колегите трябва да положат за да се приведат към изискването на такъв закон, не са чак толкова сериозни, но все пак ще дадат някакъв минимален праг на познания, който браншът трябва задължително да има. Отделно, всеки, който иска, може да надгражда знанията си, защото новостите са много, има нови технологии, които можем да ползваме. Така че един брокер, който носи огромна отговорност за услугата, която извършва, трябва непрекъснато да се ограмотява и да е в крак с новите тенденции.
Третото нещо, което този проектозакон би могъл да реши, е ограничаване именно на тези некоректни практики, за които преди малко споменах - фалшиви обяви, подвеждаща информация в обявите, без изобщо да споменавам доста по-сериозни прегрешения.
Много некоректна, според мен, практика е, когато брокерите обявяват дадена оферта само за частни лица. Това е практика, която е абсолютно в разрез с етичните норми на нашата професия.
Ако мен ме е наел даден продавач да му продам имота, аз трябва да го предложа на целия пазар, трябва да го отворя за всички, независимо дали ще дойдат сами дадените купувачи или с брокер. Защото ако аз непременно целя да взема комисиона и от двете страни, всъщност аз нарушавам това, което съм обещал на продавача, който ме е наел.
Това ли стои зад етикета "Само за частни клиенти" - откъде ще бъде взета комисиона?
- Ако аз обявя този имот само за частни лица, това означава, че аз непременно искам да дойде при мен частно лице без брокер на недвижими имоти и да взема комисиони от двете страни. Това е едното решение. Второто е, че аз не съм могъл да договоря, понеже нямам достатъчна компетентност и не мога да покажа, че това е стойността на моите услуга на продавача, комисиона и той ми е казал да го предлагам, но ще получа комисиона само от купувача.
И кой печели в този случай? Никой. В единия случай продавачът, който ме е наел, не иска да ми плати да свърша за него работата възможно най-бързо, най-добре и на най-добра цена. Аз съответно искам да взема комисиони и от купувача и по този начин аз чий интерес защитавам? Да, аз съм посредник, но все пак първоначалният клиент, който ме е наел, е продавачът.
Също така, ако го разглеждаме втория вариант - продавачът не иска да ми плаща, а това е абсурдно. Значи някой ви наема, не иска да ви плати за работата и вие да вземете от ответната страна. Е, чий интерес ще защитавате? Естествено на този, който ви плаща.
Така че и в двата случая тази практика е много некоректна - спрямо продавача на първо място, на второ място и спрямо купувача, защото това ги дискриминира по определен признак. Значи ако този купувач е избрал да работи с друг брокер на пазара, не с мен, то тогава аз въобще не искам да му показвам този имот. Откъде накъде? Този имот не е мой. Не мога аз да вземам тези решения, този имот е на мой клиент и той иска да го продаде независимо на кой купувач. Въпросът е този купувач да изпълни условията, които той е поставил.
Сложили сме в този закон задължение да представляваме даден купувач или продавач задължително с писмен договор. Сега в момента по действащото законодателство ние можем да работим и с устен договор.
Само, че ако вие още нямате устен договор и затова е пълно с такива обяви, вие просто взимате едни хубави снимки от някой сайт, пишете си някакво измислено съдържание отдолу и пускате обява с цел да привличате купувачи, защото вашият имот е много красив, на много добра цена. Само, че като дойде проверяващ орган и поиска да види в писмения договор дали този имот съществува, кой е дал право да го продаваш, аз сега мога да кажа, че имам устен договор с Иван Петров.
Само че, когато имам задължението да покажа писмения договор, нещата стават много по-различни и аз смятам, че това е едно от много важните условия да отсеем именно тези фалшиви обяви, които са абсолютен бич в момента на пазара на недвижими имоти. Този закон решава редица проблеми и тук възниква и въпросът, за който сме предложили решение - кой ще администрира този процес.
Кой е предвидено да контролира изпълнението на заложените текстове?
- Ако има нарушения, ние винаги може да се обърнем към органите на реда в зависимост от нарушението, ние подлежим на проверки от НАП и от ДАНС като задължени лица по Закона за мерките против изпиране на пари. Нашият бранш подлежи на редица проверки и в момента.
Ние сме предложили едно много добро решение целият този процес да се администрира от браншова камара.
Защото в повечето европейски страни, където има регулация, този бизнес се администрира чрез браншови камари. При нотариуси, строители, оценители, кредитни посредници, там също така е решен въпросът - с браншова камара. Другата причина, поради която ние предлагаме този вариант е, че ние водихме редица разговори с институциите, с Министерството на правосъдието, с Министерството на икономиката, с Министерство на регионалното развитие, правихме кръгли маси, където имаше представители на Агенцията по вписванията. Всички те казаха, че подкрепят да има закон в тази област, той е крайно необходим.
Имаме редица положителни становища от нотариусите, от оценителите, всички ни подкрепят, че трябва да има такъв закон, но какво ни отговарят от министерствата? Че нямат бюджет, нямат кадрови ресурс да администрират и тази дейност. Нямат пари да създадат регистър. Дали ще е Министерство на правосъдието, или Министерство на регионалното развитие отговорът винаги е един и същ.
Като няма в момента не значи, че не може да има и да бъде предвидено в следващ бюджет на съответното министерство.
- Така е, съгласен съм, но отговорът от всички тези ведомства е, че по-скоро пътят е самият бранш да създаде органа, който да администрира всички тези неща. И тука идва донякъде разминаването в гледните точки в бранша, понеже има, да кажем, група фирми, които не желаят това да се случи по този начин.
А по какъв начин искат? Или не искат изобщо?
- Те искат това администриране да бъде през определено министерство. За съжаление обаче, като най-старото сдружение на брокери в България, ние сме извървели от години този път. Правили сме всички тези срещи и отговорът винаги е един и същ от тези институции. И ако ние продължаваме да се опитваме да вървим в тази посока, отново няма да има закон за брокерската дейност.
Сигурен съм, че има и редица лица в нашия бранш, за които това положение е удовлетворяващо и правят всичко възможно да няма такъв закон.
Това са тези от сивия сектор или не само?
- Ами не само. Знаете ли, много е лесно, когато има хаос. Много е лесно, когато няма правила. Когато нямаш отговорности. Никой не може от теб да търси никаква отговорност поради простата причина, че тя никъде не е формулирана. Така че дори един брокер или дадена агенция да сбърка, да подведе клиент, който примерно да загуби от това 10, 15, 20 хил. евро. Да, чувал съм и такива твърдения, че когато един имот струва 300 хил. евро, какво са 10-15 хил. евро? Ами това е едногодишната заплата на човек в България. Това е страхотна сума. И една наша грешка, било то от некоректност или некомпетентност, води до сериозни загуби.
Да не говорим за имотните измами, които също са факт.
Като сдружение сега НСНИ дава ли гаранции за вписаните в поддържания от него регистър, че са коректни?
- Ние няма как да дадем гаранции за тези, които са се вписали в регистъра, поради простата причина, че ние отворихме този регистър за всички, които са в бранша и биха искали да се впишат, а не само за членове на НСНИ. А по отношение на членовете - всеки, който става член на сдружението, се съгласява да спазва нашия етичен кодекс. И също така ние имаме Комисия за професионална етика, която съблюдава дали членовете спазват този етичен кодекс. И ако има жалба, било от клиент, било от друг колега, от бранша, нашата комисия може да вземе съответното становище. За съжаление, ние нямаме правомощието да взимаме такива решения за агенции, които не са членове на сдружението. Именно тук е необходимостта от задължителен регистър.
Противниците на браншовото регулиране на дейността са основно обединени в едно алтернативно сдружение, което бе създадено в Пловдив преди 10-15 г., точно по отношение на това да се представи друга гледна точка, нека така да го нарека малко по-меко, на този законопроект, който ние сме представили. И твърдението им е, цитирам дословно какво са написали в една петиция, която са подали в Народното събрание, че група лица се опитват да монополизират бранша чрез създаване на частна камара.
Това е за внесения сега законопроект ли?
- И за предишния петицията беше същата, и за по-предишния петицията беше същата, даже не са си направили труда поне малко да я променят, за да изглежда, че е друга. А ние сме от 33 г. като организация, имаме 12 регионални структури, винаги сме се борили за регламент. Докато струва ми се, че колегите, без да искам да ги подценявам, основната им е цел е да го няма този закон.
Те са предложили друг законопроект, споменах вече който да бъде администриран не от браншова камера, а да бъде от някои министерства, но там няма конкретно предложение кой да свърши тази работа.
Само да не е браншът. Да, но ако ние продължаваме в тази посока, това означава пак, казвам, след 10 години пак да нямаме закон, след 20 години пак да нямаме закон.
Опитвали ли сте се да достигнете до нещо общо с тях?
- Да, правили сме няколко такива срещи - първата от които още през 2013 г., мисля, и винаги въпросът към тях ми е бил един и същ. Добре, ние сме създали законопроект, който три пъти вече сме внасяли в Народното събрание. След като вие имате законопроект, след като искате да има закон, защо не сте го внесли. За мен това е изключително красноречиво.
Може би не са намерили кой да бъде вносител. Вие как намерихте политическа сила, която да го внесе?
- Ами с много труд, с много тичане, с много ангажименти. Знаете през последните години колко парламента се смениха. Това е непрекъснато да искаш да създаваш закон, да градиш нещо. Ако ти искаш да градиш нещо, което да е полезно за бранша, има начин как да го направиш. Много по-лесният начин, обаче, е да искаш да рушиш. За мене това е деструктивно, няма никакъв смисъл в тези действия.
Ако ти наистина смяташ, че трябва закон, но не този, трябва да направиш нещо в посока да прокараш друг. Плюс това, връщам се на изречението, че група лица се опитва да монополизират бранша чрез създаване на частна камера. Виждате само в това изречение колко неточности има. Какво означава група лица? НСНИ е най-голямата браншова организация, в нея има вече над 350 компании, тези 350 компании включват едни от най-големите на пазара, най-старите компании на пазара. Да се твърди, че тези лица искат да монополизират бранша, в който в момента най-вероятно има над 4 хил. агенции, как може такава организация да го монополизира или примерно, ние 9-членен управителен съвет да направим това?!
Второто нещо е твърдението за частна браншова камара. Няма такъв субект. Тя е публично-правен субект. И тя се създава по силата на този законопроект. Всичките управителни органи, управителен съвет, комисии и т.н. са на мандатен принцип, избирани от всички членове на бранша. Аз мога да бъда един мандат, да речем председател на камарата, следващият мандат трябва да е друг. Както и в НСНИ всичко е на мандати. Моят мандат е 2 г. и нямам право на повече от 2 мандата да заемам тази позиция. Това е демократично. Не може група лица цял живот да управлява такава браншова камера.
Сигурно се опасяват, че когато не се администрира от държавен орган, ще има някаква пристрастност в преценката. Такива проблеми имаше и в други браншове, където въпросът за саморегулирането бе обсъждан в миналото.
- Но тук не става дума да се саморегулира браншът, ние в момента се опитваме да се саморегулираме чрез приемането на някакви доброволни регистри или етични кодекси. Само, че бидейки незадължителни, тези, които не искат да ги спазват, тези, които искат да има неграмотност в бранша и да има нередни практики, те са си там. Затова, за да подобрим имиджа си, ние първо трябва да изчистим нашата си къщичка, за да ни харесват хората. Сега не ни харесват заради тези некоректни практики и заради това, че има направо неграмотни колеги на пазара.
И да, може да има пристрастия, но нима чиновникът, който управлява сектора в даденото министерство, не може да бъде пристрастен? Може, може да бъдат и много други неща. Не е тайна за никого, че корупционните практики в страната са много сериозни.
Вносител на Вашия проект е "Има такъв народ", в предишния случай е била "Възраждане". Защо не го припознават водещите политически сили, което потенциално би проправило по-лесно път на проекта?
- Напълно съм съгласен с вас и ние водихме разговор с почти всички парламентарно представени политически сили, с по-големите и с по-малките, но като чели няма разбиране за значимостта на нашия сектор. А той е изключително важен за икономиката на страната.
Може би последните години започнаха да го припознават като такъв, но в крайна сметка този законопроект успяваме да го внесем през по-малки политически сили. Надявам се, все пак тъй като политическа сила, чрез която в момента сме го внесли, е част от управляващата коалиция, това да помогне проектът да бъде придвижен напред.
Но имам чувство, че до голяма степен институциите не разбират, че този законопроект не е важен само за нас. На първо място е изключително важен за потребителите на нашите услуги. Всъщност този законопроект до голяма степен защитава правата на тези потребители, задава отговорности на бранша, от които потребителите могат да изискват, защото в него е заложено и брокерите да имат застраховка "Професионална отговорност" каквато имат туроператорите и нотариусите. Защото и най-грамотният човек в бранша може да допусне грешка, а в момента никой не носи отговорност за нея. А ако има застраховка, тя ще покрие щетите от нея.
Ние полагаме големи усилия институциите да разберат, че всъщност този законопроект е много важен за потребителите, за обществото като цяло, за бранша, но и за фиска - за самата държава като събираемост на данъци и такси от този бранш.
Тоест, тези фирми, които казват, че са в сивия сектор, те не плащат данъци ли, освен че не спазват етични правила?
- Смятам, че и двете. Защото в крайна сметка на пазара във момента оперират не знам и дори дали да ги нарека колеги, които нямат никакви регистрации никъде. Просто днес като се събудят започват да продават имоти, работят си от вкъщи. Няма проблем да си работиш от вкъщи, стига да си изпълнил всички изисквания на сега действащото законодателство. Но има редица такива, които дълбоко се съмнявам, че са обявили и една сделка през живота си, която са направили. Или са платили данък върху прихода, който са генерирали от тази сделка.
Едно още един източник за приходи в бюджета...
- Ама разбира се, това не е тайна за никого в държавата. Всички отговорни институции много добре го знаят това нещо. Но продължаваме да си затваряме очите. Това не е добре нито за държавата като държава, нито за обществото. Защото, в крайна сметка, ако аз съм клиент на брокер, който не ми издава съответния документ, че съм му платил, как после да търся от него отговорност за действията му? Той винаги може да каже, че никога не съм му бил клиент. Липсата на задължителни писмени договори може да ощети клиента, защото няма доказателство, че е платил, но може да ощети и брокера, който да не си получи парите.
С изсветляването на бранша ще спре тази нелоялна конкуренция. 
Комисията за защита на конкуренцията пише в становището си по отношение на законопроекта, че това ще доведе до недобра конкуренция. Напротив, този законопроект, ако бъде приет, ще доведе до много изсветляване и до много по-лоялна конкуренция, защото всички ще имаме равен старт. Да, тези, които са по-грамотни, тези, които са по-опитни, тези, които са с повече професионален стаж или четат повече, най-вероятно ще развиват по-добре бизнеса от други. Но в крайна сметка всички ще имаме равен старт.
Комисията за защита на потребителите има положително становище. Редица асоциации на потребители също ни подкрепят, защото виждат, че това ще помогне на потребителите да търсят правата си, какъвто механизъм в момента няма. Ние в НСНИ сме получавали редица сигнали от подведени хора, които за съжаление ги съветваме единствено да отидат в Комисията за защита на потребителите и да пуснат там сигнал. Така че ако има такъв орган, като една браншова камара, хората ще могат да отидат да подадат оплакване или пък ще могат да отидат да похвалят някой.