Професионалното управление на сградите все още се смята за излишен разход в България
Професионалното управление на сградите в България или т.нар. фасилити мениджмънт все още се смята за излишен разход от повечето собственици на имоти. Развитието на този бизнес в страната тепърва предстои да се развива. Това стана ясно по време на петата международна конференция за фасилити мениджмънт в София. Организатор на събитието е "Юкономикс".
Според статистиката строителството на една сграда представлява едва 20% от разходите по нея през целия жизнен цикъл. Най-голям дял - 76% от средствата, които се изразходват, са за поддръжка и експлоатация. Това определя значимостта на услугите по цялостно поддържане на сгради, познато като фасилити бизнес, каза Николай Минков, управляващ партньор в "Юкономикс".
Фасилити услугите са свързани с цялостната поддръжка на дадена сграда – от грижата за захранването и изправността на всички инсталации до боядисването и почистването на помещенията. Професионалната поддръжка на сгради е въпрос, който стои не само пред частните собственици, но и пред всички общински и държавни структури, при които бюрократичните проблеми са още по-големи, каза Николай Минков.
"Фасилити бизнесът има своята добавена стойност в момент на криза, когато организациите се нуждаят от целесъобразно разходване на средства и ресурси", коментира Бисера Иванова, изпълнителен директор на "Фасилити Оптимум България" и съорганизатор на проявата. Тя посочи, че в момента интерес към услугите им проявяват основно банките и компаниите с голяма мрежа. "Очакванията ни са в рамките на следващите 5 години професионалната поддръжка да стане приоритет за всяко дружество с офис над 1000 кв.м", каза Иванова.
"Поне две трети от собствениците на офис сгради в страната ни управляват и поддържат обектите си чрез собствени екипи. Това до голяма степен се дължи на заблуждението, че от сервизните такси на наемателите може да се генерира печалба, а професионалното управление е излишен разход", каза Сергей Койнов, изпълнителен директор на консултанската компания за бизнес имоти Forton International. Според него, ако правилно е определена сервизната такса, то тя трябва да покрива всички дейности по поддръжка на сградата, без собственика да дотира или печели от тази дейност.
Наемателите на офиси и магазини в търговските центрове вече спокойно приемат фиксирането на таксата в договорите за наем, каза Койнов. Разочарованието според него идва, когато се използва т. нар. метод на отворената книга (open book), който активно се налага напоследък. При него таксата е фиксирана на 2 евро и в края на финансовата година общият разход за поддръжката на сградата се преизчислява, което води до доплащане и цената може да достигне 3.5 евро/кв.м. "В момент на криза, когато всеки търси най-малкия повод, за да потърси по-евтина дестинация, това може да се окаже фатално за запълняемостта на сградата и за нейния собственик", смята Койнов.
Другият проблем е неясният механизъм, по който се определя сервизната такса и липсата на общ алгоритъм за нейното изчисление. Според Койнов е редно данък сгради да се плаща изцяло от собственика, докато такса смет да се разпределя и между наемателите – т.е. да се включва в сервизната такса. Към момента обаче всеки инвеститор преценява сам и често наемателят остава неприятно изненадан.
Обхватът и значението на дейностите, свързани с фасилити бизнеса, все още се подценява в нашата страна, но практиката в Германия ясно показва, че ролята му е фундаментална за развитието на икономиката, каза проф. Куниберт Ленартс, който е първият професор по фасилити мениджмънт в Германия. Той посочи, че през 2003 г., когато в Германия се е заговорило за фасилити мениджмънт за първи път, никой не си е давал сметка какъв пазарен дял ще заеме тази дейност в бъдеще, защото никой не знаел какво представлява тя. Седем години по-късно фасилити бизнесът е в топ 5 на индустриите в Германия. Той изпревари сектори като строителство и производство на автомобили, посочи Ленартс. "Цифрите са недвусмислени – фасилити мениджмънтът формира 5.5% от БВП на Германия, размерът на бизнеса е 122 млрд. евро, а 10% от заетите жители на Германия работят в областта на фасилити мениджмънта – това са около 4 милиона служители", допълни Ленартс.