Нищото на едно определено нещо е едно определено нищо.

Хегел

През юли 2000 г. законодателите премахнаха разрешителния режим при покупка на недвижими имоти от чужденци. Резултатите не закъсняха: по-ниски разходи за придобиване на вещни права, повече инвестиции в недвижима собственост, по-платежоспособно търсене и по-жизнен пазар на недвижими имоти.

Всичко това обаче не се случва и вероятно още дълго няма да се случва на пазара на земя. Резултатът в тази сфера е повече от плачевен. Става дума за над 80% спад на инвестиции в селското стопанство от 1990 г. насам*, за връщане към ръчното обработване на земята (съответно 90% спад на употребата на комбайни и 95 - на трактори), за прехода към "неполивно" земеделие (при 1/20 останали поливни площи) и за връщане към първобитното събирачество на онова, което "земята ражда" сама.

Смята се, че първоначалната причина е в конституционната разпоредба, че "чужденците не могат да придобиват право на собственост върху земя". Мисля, че аз съм единственият депутат от Великото народно събрание, подписал конституцията с особено мнение по тази разпоредба. Зад конституционната забрана тогава стоеше убеждението, че "турците" (по-често) или "чужденците" (по-рядко) "ще ни изкупят земята".

Опитах се да събера необходимите 40 подписа, за да се преразгледа чл.22 в последния момент, на трето четене. Успях да убедя само 38 тогавашни народни представители, макар че говорих с около стотина, които смятах че подлежат на убеждение.

Днес зад мнението, че цените на земята у нас са ниски в сравнение с "чужбина", "Европа" и т.н., стои принципно същото подозрение, че "чужденците" са: по-богати, ценят българската земя повече от тази в други страни и че биха я купили, за да "спекулират" (купят евтино и я продадат по-скъпо).

Според мен тези три нагласи са плод или на дълбоко неразбиране, или на съзнателно лицемерие.

Най-очевидно погрешен и елементарен е страхът от спекулирането със земя. Всяка една сделка със земя или с нещо друго предполага, че онзи, който продава, получава повече от това, което очаква, а онзи, който купува, дава по-малко от това, което е готов да заплати. В противен случай не би имало пазар и сделки, освен по принуда. А това не е вече пазар, а насилие.

Цената на земята зависи от възвращаемостта на средствата за нейното използване. България не е изключение от това правило. Според обзор на Системата за агропазарна информация (САПИ) най-активен е пазарът на земята в Североизточна България, защото зърнените и фуражните култури имат добра реализация и носят добър доход.

Но в България няма преки субсидии за ползването на земя. Фактически са субсидирани собствениците на възстановени земи, които не плащат нито данък собственост, нито данък "неползване" на земя. Националният статистически институт води на отчет 1 200 000 дребни фермери (с "ферма" до 0.5 декара). Чуждестранният купувач не би попаднал в тази категория. Затова закупуването и наемането на земя тук е по-малко смислено от извършването на подобни сделки в страни, където има такива субсидии. Такъв е случаят например с Унгария - там има критична маса британски и германски фермери, които допринасят за общата конкурентност на унгарската хранителна и преработваща промишленост, свързана с ползването на земя.

У нас цената на земеделската земя - независимо дали тя се купува, за да се препродаде или за обработване - е сравнително "ниска", защото бъдещото й ползване изисква в някакъв смисъл да бъде възстановен спадът в инвестициите в селско стопанство, споменат по-горе. Какви са все пак цените на декар? Според САПИ пазарът най-често уравновесява търсенето и предлагането на равнище около 110-106 лева за декар. Това са земите съответно трета и четвърта категория. Около 30 на сто от сделките са със земя за неселскостопански нужди - в близост до регулирани землища или до републиканската пътна мрежа.

Според Института за пазарна икономика (ИПИ) цените са съществено по-високи - средно около 177 лева за декар, но с големи разлики в местонахождението и качеството на земята.

Смятам, че има голяма вероятности ценовите равнища, уловени от ИПИ, да са по-точни от тези на САПИ. Но и в двата случая те са относително високи (1100 - 1750 лв. на хектар). Доколкото към тази цена трябва да се добавят и нужните инвестиции, нетната цена за чуждестранния купувач ще бъде още по-висока.

Алтернатива на закупуването на земя е нейното арендуване. Според наблюдения на ИПИ годишните арендни вноски на декар са около 12-15% от цената на декар. Това е относително висока аренда. Тя е доказателство, че наемът на земя се търси повече от закупуването й.

Какви са причините и може ли чужденец да се справи с тази ситуация?

В България има колкото жители, толкова и собственици на земеделски парцели. Положението е както преди сто години, когато 24% от населението е заминало за Турция и е имало достатъчно земя за завземане и раздаване. Но за разлика тогава почти няма парцели с един собственик. Сред интервюирани от ИПИ големи арендатори на земя има в следните случаи: наем на 3000 парцела с триста собственици, наем на 150 парцела с 1000 собственици или наем на 1400 парцела с 2500 собственици. Типично е да има десет собственици на парцел. Закупуването на земя дори с перспектива за добра възвращаемост на инвестициите при тези условия е пълна безсмислица. Вероятно разходите по тази операция, доколкото тя е изпълнима, ще бъдат 2.5 по-високи от арендата на декар.

В сферата на предлагането на земя картината е същата. Според САПИ през периода октомври 1999 - ноември 2000 г. нотариално регистрираните сделки между роднини - доброволни делби, са около 57% от сделките със земя. Собствениците уреждат отношенията помежду си, едва след това може да се стигне до продажба.

За да се справят с институционалните проблеми, големите арендатори често работят в областни и кметски управи, участват в избори или някак участват в работата на поземлени комисии. Стопанският смисъл на тези усилия е очевиден: намаляват се разходите за информация, осигурява се непрекъснато наблюдение над поземлените отношения и се постига възможност за контрол. В крайна сметка се постига монопол върху собствеността и ползването на добрите по качество земи. Той политически прилича на феод, но е продукт на съвременната политическа система.

Почти е невъзможно чужденец да участва в тези отношения. Иначе казано, от икономическа гледна точка е абсолютно безсмислено да се задържа забраната - земеделска земя ще бъде купувана от чужденци в много редки случаи. Но въпреки това няма планове за отмяна на тази забрана.

Затова има две възможни обяснения. Отмяната на забраната за чужденците да купуват земя вероятно ще промени статута на онези 1 200 000 дребни фермери, които ще трябва да почнат да плащат данъци. Освен това процедурите по сделките със земя ще трябва да се опростят. А това не е в интерес на онези, които сега имат потенциалната възможност да ги следят отблизо и контролират.

* Където не е изрично посочен източникът, данните са от доклада на ОИСР "Преглед на селскостопанската политика в България", Париж, януари 2001 г.