Налице е широко неразбиране за механизмите на ценообразуване на имотите. Немалко хора по света, изглежда, си мислеха, че откакто бързо растящата световна икономика изчерпва земеделската земя, цените на къщите и апартаментите трябва постоянно да растат с огромни темпове.

Това неразбиране насърчи хората да купуват жилища от гледна точка на предполагаемата им инвестиционна стойност, което беше основната причина за надуването на балона на недвижимите имоти, а спукването му отключи сегашната икономическа криза. Има риск, след като кризата приключи, то да способства за ново покачване на цените. Някои вече виждат спекулативни възможности в купуването на имоти на сегашните потиснати пазари.

В действителност

Всяка голяма държава в света изобилства от земя под формата на земеделски стопанства и гори, повечето от които един ден могат да бъдат превърнати в градска площ. По-малко от 1% от сушата на Земята е плътно урбанизирана и дори и в най-гъсто населените държави делът на градската площ е под 10%.

Най-често нормативни ограничения спъват промяната на статута на земеделската земя в градска, но пък въздействието им може да се минимализира, ако икономическите стимули станат достатъчно мощни. Все по-трудно е за правителствата да удържат "тайната", че гражданите не могат да си купят достъпно жилище само заради ограниченията върху земята.

Цената на земеделската земя не може да нараства толкова бързо, че да направи инвеститорите богати. През целия XX век земеделските площи в САЩ поскъпваха с 0.9% годишно в реални измерения (коригирано с инфлацията). И би трябвало основната печалба за инвеститорите да идва от земеделския бизнес, а не толкова от оценката на земеделските земи.

Въпреки огромния балон в цените на обработваемата площ през XXI век в САЩ паралелно с бума на жилищата след 2000 г. средната цена на хектар земеделска земя възлизаше на 6800 долара през 2008 г., по данни на американското Министерство на земеделието. Върху един хектар могат да се построят 10-20 еднофамилни къщи с достатъчно дворове или пък сграда, приютяваща 300 души. По такъв начин разходите за земя биха били около 20 долара на човек, или по-малко от 0.50 долара годишно в рамките на един човешки живот. Колкото до привлекателността на района, в крайна сметка тя може да се създаде

Мнозина вероятно си мислят, че опитът на САЩ не бива да се генерализира, защото Америка разполага с много повече земя спрямо населението й. През 2005 г. на квадратен километър в САЩ живееха средно по 31 души - в сравнение с 53 в Мексико, 138 в Китай, 246 във Великобритания, 337 в Япония и 344 в Индия. Но спрямо степента, в която селскостопанските продукти (храна, дървесина, етанол) се търгуват на световните пазари, цената на всеки отделен тип земя грубо трябва да е една и съща навсякъде. В страни, където земята е скъпа, фермерите не са в състояние да постигнат печалба, но биха развили бизнеса си там, където цените на земята падат до световните нива, макар че корекциите биха били за сметка на различни разходи за труд и други фактори.

Недостигът на строителни материали също не е причина да се очакват високи цени на жилищата. В САЩ например Индексът на строителните разходи на изданието ЕNR (Engineering News-Record), което се базира на стойността на труда, бетона, стоманата и дървения материал, всъщност отдавна спада подобно на потребителските цени през последните 30 години. С оглед на съществуващия глобален пазар на тези производства ситуацията не би трябвало да е много по-различна в другите държави.

Много по-обезпокоителна е нагласата на хората

Те смятат, че основанията, заради които цените на жилищата в една страна са по-високи в сравнение с друга, са основания и за по-високо темпо на поскъпването им. Но истината може да е тъкмо обратната - по-високите цени на жилищата в една държава да са основание за поевтиняването им в бъдеще.

Очакванията за цените на недвижимите имоти, които информираното обществено мнение споделяше в периода на последните балони, често бяха тотално нереалистични. Преди няколко години Карл Кейс и аз запитахме произволни купувачи на недвижими имоти в американски градове, преживяващи бум, с колко средно ще нараства цената на жилището им в следващите 10 години. Средният отговор беше - с около 10% на година.

Трезвата истина е, че сегашната световна икономическа криза в значителна степен е предизвикана от спукването на спекулативните балони в недвижимите имоти и (фондови) пазари - балони, които станаха възможни заради широко разпространеното неразбиране на факторите, въздействащи върху цените. Тези погрешни представи не бяха коригирани, което означава, че могат да се повторят и същите спекулативни балони.