Основният актив на “София хотел Балкан” АД е хотелският комплекс, разположен в идеалния център на София. Хотелът, по- популярен сред български и чужди туристи като "Шератон", е построен през 1986 г. като част от туристическата верига “Интерхотели-Балкантурист”. За времето си това е единственият хотел в България, който работи при условията на международно споразумение за мениджмънт със световноизвестната хотелска верига “Шератон”.

В процеса на приватизация след демократичните промени хотелският комплекс се обособява като самостоятелно юридическо лице. През 1990 г. с решение на Комитета по туризъм е преобразуван в ДФ ”Шератон София Балкан”, а по-късно с решение на Министерския съвет в еднолично акционерно дружество със същото наименование. Това име дружеството, а и хотелът носят до лятото на миналата година, когато с решение на общото събрание на акционерите компанията получава настоящото си име "София хотел Балкан".

Състояние и основна дейност

Основен предмет на дейност на “София хотел Балкан” АД е хотелиерство, ресторантьорство, съпътстващата с тях туристическа дейност и др. Хотелът е пуснат в експлоатация през 1986 г. след подписване на мениджърски контракт с ITT Sheraton. Хотелът е един от малкото петзвездни в София. Основният актив на дружеството е хотелският комплекс, разположен в т.нар. идеален център на столицата, в близост до административната, културната и търговската зона на града.

Хотелът е разположен на площ 25 433 кв.м, състои се от 7 надземни и 2 подземни етажа. Хотелската част се състои от 16 апартамента и 172 стаи с общо 226 легла.

Ресторантската част включва два луксозни ресторанта и банкетна зала, винарна, грил-ресторант “Мелник” и виенска сладкарница, лоби бар, нощен бар, две конферентни зали, казино и др. Освен класическите туристически услуги хотелът предоставя и т.нар. допълнителни дейности. Той е един от най-предпочитаните за провеждане на конференции, пресконференции и презентации от големи компании. Хотелът има също така фитнес център, предлага транспортни услуги, включващи безплатно посрещане с хотелски микробус от аерогара София на гостите на хотела, 24-часови таксиметрови услуги, охраняем паркинг, рент-а-кар, туристическа агенция, фризьорски салон, казино, нощен бар.

Основните клиенти на дружеството са бизнес гости, чието пътуване е свързано често с чужди инвестиции и търговия. По-малък е делът на посещения на български бизнесмени поради съществуващи нормативни ограничения за разходите за командировки в страната. Средногодишната заетост на легловата база през последните три години е над 60%, а за 2004 г. достига 65.74%, което показва висок коефициент на натоварване на хотелската база.

За дейността на дружеството се очертава слаба сезонност. Търсенето на туристически услуги е по-активно през т.нар. бизнес сезон (пролет и есен), както и в делнични дни поради факта, че гости на хотела са бизнес клиенти. През цялата година базата се посещава от туристи предимно от Западна Европа и САЩ. Основните “източници на бизнес” са следните страни: САЩ, Германия и Гърция заемат средно една шеста, следват Великобритания, Франция, Италия, Австрия, Испания и Швейцария. Чуждестранните гости на хотела са 95% от общия брой на всички клиенти. Ресторантите и спортният център се посещават предимно от българи.

Основните конкуренти на “София хотел Балкан” АД са както останалите петзвездни хотели в страната, а именно хотел “Кемпински-Зографски”, “Радисън САС” , "Хилтън", "Грандхотел Варна” и хотел “Хранков”, така и четиризвездните хотели на територията на София - хотел “Амбасадор”, хотел “Мария Луиза”, “Принцес хотел” (бивш "Новотел Европа") и хотел “Глория палас”.

Четиризвездните хотели предлагат значително по-евтини услуги от петзвездните, което кореспондира и с равнището на качеството на услугите. Независимо от това техният пазарен дял през последните две години нараства поради цените на услугите им и стратегическото разположение на някои от тях.

Борсова търговия и приватизация

Началото на приватизацията на един от най-елитните ни хотели се поставя през септември 1996 г., когато Агенцията за приватизация продава 320 619 акции от дружеството. Пакетът, представляващ 67% от капитала на дружеството, се купува от корейската "Деу груп", представлявана от Хюн-Чунг Ким. Цената за мажоритарния пакет е 22.3 млн. долара, като купувачът поема задължение да вложи още 5 млн. долара до 2001 г.

Други 15% от хотела са приватизирани по линия на първата вълна от масовата приватизация, като основен купувач е “Албена инвест холдинг” АД. Бившият приватизационен фонд придоби почти цялото количество, предложено на централизираните търгове. Собственост на фонда станаха малко над 11%, които в началото на 2003 г. продаде на компании, за които се смята, че са близки до сегашните собственици на хотела. Осемнадесет на сто от “Шератон” държавата заделя за удовлетворяване на реституционни претенции. В началото на 2004 г. държавата приватизира 811 от притежаваните от 825 акции. Последните 14 държавни акции се продадоха на централизиран търг през пролетта на миналата година.

Акциите на "София хотел Балкан" са слабо търгувани на фондовата борса. От началото на годината са сключени 351 сделки с общо 19 090 акции при средна цена от 49.26 лв.

През вчерашния ден на борсата нямаше сделки с дружеството. Търсенето по позицията беше от 48 лв. надолу, а най-ниската оферта продава беше за 4 акции на цена от 48.80 лв.

Най-високата цена за книжата на хотела е при 68.49 лв., регистрирана през април тази година.

За цената на "София хотел Балкан" определящи са преди всичко специфични фактори за самото предприятие. В годините след приватизацията на хотела от корейската фирма "Деу" водещ фактор за търговията с книжата на хотела беше изплащаният годишен дивидент. Корейските собственици въведоха практиката цялата печалбата на дружеството да се разпределя като дивидент и поради това дори в трудните години за капиталовия пазар акциите на популярния хотел "Шератон" се радваха на инвеститорски интерес. След влизането във владение в дружеството на гръцките собственици практиката за изплащане на цялата печалба като дивидент се преустанови и поради това дивидентната политика спря да бъде водеща за котировките на компанията. Узряването на капиталовия пазар, на което ставаме свидетели през последните години, пренасочи погледа на инвеститорите все повече към финансовите постижения на компаниите. Счетоводните отчети все повече стават основен фактор за поведението на играчите.

Финансово състояние

Общите приходи от дейността на хотела за 2003 г. са 17.743 млн. лева, което е спад от 8.2% спрямо година по-рано. Една от причините за това е понижението на приходите от нощувки с 9.86% спрямо 2002 г. Намалението на приходите се дължи на използването на по-либерална ценова политика. През 2004 г. общите приходи намаляват до 17.128 млн. лв., но за сметка на това печалбата се увеличава до 3.622 млн. лв. спрямо 3.222 млн. лв. година по-рано. През 2003 г. се подобрява структурата на пасивите. Собственият капитал нараства до 15.95 млн. лв. спрямо 12.728 млн. лв. за предходната година. Същевременно значителен спад - от 2.181 млн. лв. до 743 хил. лв., отбелязват нетекущите пасиви и текущите пасиви, които от 5.151 млн. лева се понижават до 2.859 млн. лв. през 2003 г.

Тенденцията се запазва и към края на 2004 г. Собственият капитал нараства до 16.959 млн. лв., като същевременно намаляват задълженията на компанията.

За първото полугодие на тази година дружеството отчита нетни приходи от 7.49 млн. лв. спрямо 8.1 млн. лв. за сравнимия период година по-рано. Печалбата от 1.38 млн. лв. за първото полугодие на 2004 г. намалява до 936 хил. лв. за първите шест месеца на 2005 г.

Според анализатори предстоящите мащабни ремонтни работи, които ще се извършат в хотела, ще се отразят негативно върху приходите през следващите една-две години. Същевременно ще се увеличи задлъжнялостта на дружеството, тъй като реновацията ще се извърши с банков кредит, чийто размер ще бъде 10 млн. евро.

SWAT анализ

 

Силни страни

Много добро разположение на хотелския комплекс - в идеалния център на столицата, на комуникативно място, в близост до държавните институции.

Отлична инфраструктура и перфектни услуги.

Ефективна международна и местна маркетингова услуга.

Безупречно обслужване.

Част е от веригата "Шератон".

Висока степен на натовареност, над 65% средногодишна заетост през 2004 г.

Задоволяване потребностите на клиентите.

Ефективна рекламна стратегия за постигане на необходимия имидж на хотела.

Висока рентабилност от дейността.

Традиции и добър имидж сред чуждите туристи.

Хотелският комплекс разполага с голяма леглова база.

Предлагат се разнообразни услуги.

Висок пазарен дял на дружеството в сектора на петзвездните хотели.

 

Слаби страни

Сградата на хотел “София хотел Балкан” е твърде стара и сериозни промени в архитектурата и обновяването на хотела са невъзможни. Необходимо е цялостно обновяване на хотелските стаи и фоайетата.

Привличане на заемни средства в значителен размер, с които да се обезпечи инвестиционната програма на дружеството.

Ограниченост за увеличаване капацитета на дружеството.

Висока конкуренция в сектора.

Единствената възможност за разширяването на хотела е в съседна сграда.

Ниска компютризация на стаите - около 40%.

Липса на басейн и богата гама от фитнес оборудване.

Ограничени възможности за привличане на туристи от страната поради относително високите цени за тях.

 

Възможности

Засилване позициите на хотела при провеждането на форуми пресконференции и други официални събития.

Развитие на конгресен туризъм.

 

Опасности

Загуба на пазарни позиции поради навлизането на конкурентни хотелски вериги.

Намаляване на приходите през следващите две години поради започване на ремонт и реновация на хотелската база.

Увеличаване на задлъжнялостта на дружеството, тъй като ремонтите ще се извършат чрез банков кредит на стойност от 10 млн. евро.

------------------

Местоположение - гр. София, пл. ”Св. Неделя” №5, България

Предмет на дейност - Хотелиерство, ресторантьорство, туристически дейности и др.

Собственост - “Юропиън хотел ентърпрайзис”АД и “Интернешънъл лоджинг ъф България” АД по 23.47%

Служители - 210 души

Записан капитал - 478 536 лв.

Брой акции - 478 536 броя

Номинал на акция - BGN 1.00

Борсов код - SHERA

За 2005 г.

Максимална цена - 68.49 лв.

Минимална цена - 28.01 лв.

Средна цена - 49.26 лв.

Коефициенти

Пазарна капитализация - 23.45 млн.лв.

Продажби на акция - 35.8 лв.

Book Value - 35.44 лв.

P/E - 6.47

Price/ Sales - 1.37

Price/ Book Value - 1.38