- Две са мненията по въпроса. Едното е, че има голям интерес към българския пазар, а другото, че има отлив на инвеститори. Имайки предвид тясната ми специализация в сделките със земя, мога да споделя своите наблюдения за пазара в този сегмент, а именно - че има отлив на инвеститори, които искат да купят земя. Те се отказват заради високата й цена, която пък е дело на спекулантите, които изкупиха парцелите и направиха третичен и четвъртичен пазар.Например преди две години италианска компания искаше да строи голям промишлен и индустриален парк върху 1000 дка край София. Ходиха и в Столична община, по това време кмет беше Стефан Софиянски. Уплашиха се обаче от черните пари, които трябваше да дадат под масата, за да реализират проекта, и се отказаха. Сега има около четири-пет чужди компании, които също си тръгнаха. Последният случай отново е с италианци. Фирмата искаше да прави логистичен център върху 50-100 дка. Гледаха имоти по околовръстното шосе в района на Северната дъга, където квадратният метър е 50-70 евро, но се отказаха. Причината е, че ако теренът е по-скъп от 30 евро/кв.м и се купува за логистика, сметката на инвеститора не излиза. Такива цени край София има само в т.нар. бяла зона, в която не може да се строи нищо.

- Купуват се от хора, които не проверяват. Други купувачи пък смятат, че след време ще успеят да променят предназначението на земята. Те трябва да знаят, че това става много трудно, почти невъзможно. Една от възможностите да се промени статутът на такава земя е, ако инвеститорът е закупил много голяма площ и да стане инвеститор първи клас. При моето посещение на панаира за недвижими имоти в Мюнхен при разговор с колеги от Румъния, които се занимават с продажба на земя, говорихме за цените. По околовръстното шосе на Букурещ може да се купят терени по 20-30 евро/кв.м в зона за логистика. У нас най-ниските оферти са за 50-60 евро/кв.м, или два пъти по-скъпо. Въпреки това има търсене на земя за логистика. Освен край София другите атрактивни райони са Пловдив, Стара Загора, Русе, Бургас и Варна. Например атрактивен парцел за логистичен център край Русе по пътя за Дунав мост се оферира на цена 75 евро/кв.м. Друг интересен пример е оферта на голяма италианска компания, занимаваща се с логистика, която предлага около 300 дка земя за логистична дейност, в пакет или на части, на новия път за Дунав мост 2, във Видин. Тук цената е 38 евро/кв.мСлед като земята в София е най-скъпата в региона и вече има отлив на инвеститори, това няма ли да доведе до падане на цените?- Спекулантите са дошли тук да спечелят, а не да загубят. По-голямата част от тях са частни лица и компании от Израел, които са изкупили терените по околовръстното и главните булеварди. Те се характеризират с изключителен нюх в тази насока. Разбира се, има и други международни играчи, които се занимават със спекулации на земя в България.

- Един инвеститор обикновено иска да му се направи справка за имота - какво може да се построи, градоустройствени параметри, комуникации - откъде минават ток, вода, канал. Това са основните въпроси. Няма проблем с изваждането на документите за градоустройство. Те са достъпни и чрез страницата на "ГИС - София" в интернет. Надземните комуникации също се виждат. Проблемът идва от подземните и основно е свързан с ВиК. Прави се официално запитване до общинското дружество. След 14 дни и срещу 60 лв. обаче получаваме отговор, в който пише, че "ВиК мрежите са нанесени по архивна документация и не са заснети геодезически" (това е действителен случай). Като сериозна компания ние не можем да дадем такъв несериозен отговор на такъв голям инвеститор. Това е все едно да кажем на инвеститора тук някъде ще направим сделка. Затова искаме среща със старши техническия ръководител. Той обаче вместо да ни каже какви комуникации има, ни предлага следната оферта. Когато купите имота и ви дадат виза за строителство, разкопайте парцела и като намерите тръбата, ще ни се обадите, за да засечем къде се намира тя. На практика те не знаят откъде им минава мрежата и въпреки това ме карат да им платя 60 лв. и да чакам две седмици. Моята молба към управата на ВиК е да се дават по-точни и издържани указания и параметри за мрежата.

Може да се случи така, че купуваш имот, започваш да строиш и се оказва, че през центъра му минава магистрален водопровод. Това означава, че ти не можеш да построиш сградата, която си планирал и примерно вместо 15 хил. кв.м застроена площ отиваш на 5 хил. кв.м. Това ти коства реализацията на проекта и изключително големи загуби.

- При такива случаи инвеститорът желае да се направи разкопаване в част от имота и да се види откъде минават комуникации. Едва след като се разкопае имотът, инвеститора може да направи проучването за терена. Затова все повече инвеститори предприемат тази стъпка , а не се оставят на уклончиви отговори. Другият основен проблем е преминаването на кабели с високо напрежение. Много по-добре е те да минават под улиците от безопасна гледна точка. Липсва обаче инициативата от страна на "Енергоразпределене". Обединението на усилията на собствениците на имоти, през които преминават подобни електропроводи, може да им е от голяма помощ при повишаване на възможностите за застрояване на имотите им.

- За да се направи офис сграда, инвеститорът първо се нуждае от терен. Ако неговата цена е надценена, то респективно и цената на сградата отива нагоре. Тогава инвеститорът преценява докъде може да отстъпи от печалбата, която е заложил. Подходящите терени в центъра на София са на изчерпване. Затова всяка цена в зависимост от локацията е бутикова. Тя не се определя от някаква норма. Има големи инвеститори, които искат да стъпят на дадена локация независимо от цената. За тях е въпрос на престиж да бъдат на това място. Те могат да си позволят много малък марж от печалбата. Преди четири месеца на пазара имаше оферта за парцел от 750 кв.м на бул."Дондуков" за 3 млн. евро, което е около 4000 евро/кв.м. На бул."Цариградско шосе" цените на терените се движат от 3500 до 5000 евро/кв.м, в зависимост от локацията и в близост до какъв голям проект се намира конкретният имот.Продажбата на инвестиционни проекти е една от новите тенденции на пазара на бизнес имоти.

- Това са основно български фирми, които са взели терена с някаква изгода, прокарали са го пред общината и са получили възможно най-голямото застрояване. Това главно важи за проекти, започнати в средата на миналата година и завършени в края й, преди да се приеме новият закон за общия устройствен план на София. Сега те се продават на пазара на много високи цени и с градоустройство с много високи параметри. Понякога обаче независимо че има високи параметри на застрояване, докато архитектът не направи поне ескизен проект, не може да се каже каква е чистата площ на застрояване, която може да се извлече от този парцел. Рекламират се терени така: 20 дка с кинт 3, което означава, че може да построиш 60 хил. кв.м. Това обаче е подвеждаща информация, защото не е сигурно дали тези параметри може да бъдат достигнати реално. Причината може да се окажат изисквания за отстояния от съседни сгради, обекти и т.н. За това е задължителна консултацията с архитект или консултант.

- Вече се усеща недостиг на имоти с добро местоположение, което означава, че цените ще растат още. В момента много трудно може да се намери подходящ парцел по булевардите "България", "Цариградско шосе" и "Европа". Такава е тенденцията в Пловдив, Варна и Бургас. В момента пазарът е страшно динамичен. Цените се движат със седмици. Например имаше имот на аерогарата, офериран преди два месеца на цена 350 евро/кв.м. Появиха се двама клиенти - българска и чужда компания, с интерес за покупка. Собствениците обаче веднага вдигнаха цената на 450 евро/кв.м с мотива, че в момента това било най-ниската цена на пазара, което наистина беше реалност към момента. Това е повсеместна тенденция от нова година. Българският продавач вече е продал по един-два имота, има средства и сега търси максималната цена. Прогнозите ми са, че поне още две години пазарът ще бъде динамичен и чак след това ще настъпи успокояване. Факторите, които ще доведат до успокояването на пазара, ще бъдат отливът на инвеститори, конкурентната среда, която ще се създаде между банките при привличане на клиенти в този сектор, и балансът на покупателния ръст на населението и компаниите с процентното увеличение на цените.