Ако разбушувалата се финансова криза в света разруши редица митове в световната икономика, то на българска инвестиционна почва един от тях беше митът, че акциите на фондовете за имоти са имунизирани срещу резки спадове. Това показва анализът на представянето на дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) в недвижими имоти. Вложенията в книжата на най-търгуваните компании от този сектор, измерени през секторния индекс BGREIT, донесоха над 55% загуба за изминалата година. Сравнение с предходни години не може да бъде направено, тъй като показателят се измерва от есента на 2007 г. Със сигурност обаче, ако го имаше, 2008 г. щеше да е най-мрачната за бранша от създаването му през 2005 г.

Подобно и на останалите акции на Българската фондова борса (БФБ) тези на АДСИЦ не бяха пощадени от катаклизмите в световната финансова система. Към момента книжата на повечето представители на сектора се търгуват под номиналната и чистата стойност на активите им. "Това се дължи както на отлива на капитали от БФБ, така и на негативните очаквания за пазара на недвижими имоти, които вече са калкулирани в цените на акциите", смята Маню Моравенов, изпълнителен директор на "Феърплей пропъртис".

Основните активи на фондовете за имоти започнаха да губят стойността си в условията на криза през последните месеци, а повечето очаквания са догодина тенденцията да се задълбочи. Така "обезпечението" на книжата на повечето АДСИЦ в краткосрочен план не изглежда сигурно. През първата половина от годината акциите на фондовете успяваха да се задържат близо до повърхността, докато останалите публични компании стопяваха пазарната си стойност скорострелно. За първото тримесечие BGREIT загуби 7.14%, докато основният индекс SOFIX падна с 27.77%, а широкият показател BG40 с 31.30%. Три месеца по-късно към 30 юни SOFIX вече отчиташе понижение от 33.59%, BG40 спад от 40.66%, а секторния BGREIT губеше само 8.56%. Нещо повече - редица компании от сектора в този период реализираха и успешни увеличения на капитала, сред които "Агро финанс", "Ексклузив пропърти", "Фонд за земеделска земя Мел инвест" и "Феърплей пропъртис".

След август обаче започна процес на замразяване на строителните проекти и продажбите имоти, което катализира сериозен спад на книжата на АДСИЦ през октомври и ноември. Към 17 декември понижението на BGREIT вече достигна 55.69%. На същата дата SOFIX беше със 79.38% под стойността си от началото на януари. За спада допринесоха и отрицателните преоценки и намаляването на стойността на инвестиционните имоти. Така например, докато към края на септември 2007 г. инвестиционните имоти на "Бенчмарк фонд имоти" бяха на стойност 15.06 млн. лв., година по-късно те бяха оценени на 12.8 млн. лв. В резултат дружеството излезе на загуба за периода.

За спада на BGREIT съдейства и засилването на негативните очаквания на пазарните участници за цените на имотите. Проведената през

тази есен анкета на pazari.dnevnik.bg ясно отрази нагласите им за перспективите пред сектора през следващата година. В условията на криза близо една трета от анкетираните предрекоха 10-30% понижение на цените на имотите. Почти толкова участници прогнозираха още по-драстичен спад - 30-50 на сто (виж анкетата). При земеделските земи предвижданията са за поскъпване, но и това не помага за представителите на този сегмент от пазара и техните акции също рязко поевтиняха.

За песимизма говори и ниското съотношение цена/счетоводна стойност (P/B) на акциите на фондовете за имоти и земи от BGREIT, което през последните месеци на годината слезе далеч под единица (виж карето). При тази ситуация, в която котировките са под нетната стойност на активите, експертите са убедени, че това отразява нагласите за бъдещо понижение на цените на имотите и оттам на активите на фондовете.

Един от основните фактори, привличащи инвеститори в АДСИЦ - законовото задължение да разпределят като дивидент минимум 90% от печалбата, изчислена без приходите от преоценки, в момента не е особено стимулиращ. Оказва се, че постигането на печалба през 2008 г. ще е предизвикателство за мнозина от играчите в сектора. Все повече са сигналите за сериозно забавяне на продажбите на жилища и ваканционни имоти, съответно заради затягането на кредитите и оттеглянето на чужденците. Тъкмо имотите от типа "втори дом" са с основна тежест в портфейлите на много дружества. От "Феърплей пропъртис" вече намалиха прогнозната си печалба за 2008 г., която ще бъде разпределена между акционерите, от 10 на 7 млн. лв.

На фона на случващото се през годината експертите не виждат големи шансове за растеж през следващите дванадесет месеца. "Печелившите в края на следващата година ще са тези, които успеят да се препозиционират в нови бизнес ниши, които безспорно ще се появят в сектора на недвижимите имоти", посочи Веселин Петров, изпълнителен директор на "Елана пропърти мениджмънт". Според Моравенов търсенето ще се пренасочи към проекти с по-високо качество на по-ниски цени. "От решаващо значение за представянето на фондовете през 2009 г. ще бъдат качеството на портфейлите и професионализмът на мениджмънта", отбеляза още той (виж "Попитахме").

Към момента акциите на повечето АДСИЦ се търгуват под номиналната и счетоводната си стойност. Това се дължи както на отлива на капитали от БФБ, така и на негативните очаквания за пазара на недвижими имоти, които вече са калкулирани в цените на акциите. Ограничените възможности за финансиране както със собствен, така и с привлечен капитал, доведоха до забавяне на реализацията на редица проекти. Трудният достъп до жилищни кредити и високите лихви станаха причина за по-ниско търсене от български клиенти. Кризата предизвика и намаление на чуждестранните купувачи, които са основни клиенти в сегмента на ваканционните имоти. Предизвикателствата през 2009 г. ще са свързани с последиците от кризата, които ще се пренасят върху реалния сектор. Вероятно ще възникнат проблеми при осигуряването на финансиране за нови проекти. Възможно е и негативно изменение на цените на имотите. При този сценарий ще намалеят маржовете на строителните фирми, а търсенето ще се пренасочи към проекти с по-високо качество на по-ниски цени. От решаващо значение за фондовете през 2009 г. ще бъдат качеството на портфейлите и професионализмът на мениджмънта. Положителен ефект върху отрасъла ще окаже евентуално съживяване на кредитирането през следващата година.

Глобализацията на негативните очаквания относно цените на недвижимите имоти повлия на представянето на АДСИЦ през 2008 г. Напрежението в сектора беше първият тест за устойчивост на класическия бизнес модел на всеки отделен АДСИЦ. Традиционно успешната стратегия през 2005 - 2007 г. на "купуваш-строиш/развиваш-продаваш" през 2008 г. загуби своята актуалност. Ключови фактори за успех в сектора станаха гъвкавост, иновативно мислене и висока ефективност на управлението. Алтернативите пред всеки АДСИЦ за 2009 г. са синтезирани в актуалната китайска поговорка "По време на бури някои строят стени, други - вятърни мелници". Печелившите в края на следващата година ще са тези, които успеят да се препозиционират в нови бизнес ниши, които безспорно ще се появят в сектора на недвижимите имоти в условията на променена икономическа среда през 2009 г.

Изнесените финансови данни до момента показват, че тази година е успешна за АДСИЦ за земеделска земя, които постигнаха увеличение на портфейлите си и на приходите от аренди, а някои направиха едни от най-големите увеличения на капитала в страната и успяха да привлекат местни и чуждестранни инвеститори. Очаквам през 2009 г. тези дружества да продължат с акумулирането на земя, може би с по-умерени темпове от досегашните, и да концентрират усилията си към максимално отдаване на придобитите имоти под наем и аренда, както и към окрупняване на парцелите в приоритетни за тях землища. От изключително значение през следващата година е съхраняването на доверието на инвеститорите чрез постигането на оптимални резултати в условията на забавен икономически растеж.

Индекс P/E* P/B**

SOFIX 4.77 0.91

BGREIT 2.75 0.62

*цена/печалба на акция

**цена/счетоводна стойност на акция

Източник: БФБ