На зелено
В средата на 90-те години в София много актуален беше "Градът на мечтите", който беше разпродаден на зелено, но дойде кризата по времето на кабинета "Виденов" и много хора загубиха парите си. Сега историята се повтаря за част от тези, които решиха да купят жилища на гола поляна в периода 2007-2008 г. Година по-късно световната финансова и икономическа криза дойде и в България и редица инвеститори спряха строежите. Така много хора, купили имот на зелено преди две години, днес все още не могат да влязат в апартаменти си. А тези, които са финансирали покупката с банков заем, са длъжни и да погасяват ипотеки.
Преговори с инвеститора Първата крачка, ако строежът на жилището ви се бави или строителството на обекта е спряло, е да отидете на преговори с инвеститора, съветват адвокати по имуществени дела. По пътя на преговорите може да се постигне отбив от цената или корекция на сроковете. За това обаче се иска да има добронамереност и разбирателство и от двете страни. Ако не успеете да намерите компромисно решение, крайната мярка е съдът. Купувачите обаче трябва да знаят, че съдебните дела обикновено отнемат години и са скъпи. Освен това, дори да осъдите предприемача, не е сигурно, че ще си върнете парите обратно, защото междувременно може да е фалирал.
За изхода на делото е много важно
какъв договор
сте сключили с инвеститора.
В повечето случаи при покупката на зелено се подписват предварителни договори. При масовия случай обикновено се плаща първоначална вноска от около 10-20% от стойността на имота, още 60-70% на фаза груб строеж и последните 10-20% се дават след въвеждането на сградата в експлоатация с т.нар. Акт 16, когато става и нотариалното прехвърляне на собствеността на купувача.
По тази причина в най-лоша позиция са купувачите, които са сключили предварителен договор, но
нямат нотариален акт
за покупката на етап "груб строеж" или за продадено право на строеж, коментира адвокат Бисерка Маринова. Тя обясни, че с предварителния договор не се прехвърлят вещни права и купувачът не става собственик до вписване на нотариалната сделка за покупката на имота. Това крие риск, защото, ако предприемачът фалира или пък е недоросъвестен, купувачите, въпреки че са платили предварително определени суми, могат да си останат "на зелено" дори и да го осъдят. Причината - инвеститорът междувременно може да е закрил фирмата, а дори и да не е, компанията може да няма никакви активи.
Драматични са случаите и когато инвеститорът е продал жилището на зелено
на няколко купувачи
В печеливша позиция е този, който е купил последен с нотариален акт. Ако инвеститорът не върне парите на първите купувачи, те водят дела, за да си възстановят поне сумите, които са му платили, показва съдебната практика.
Заради такива случаи добър начин да се защитят интересите на купувача на зелено е предвиждането на неустойка в договора, която да бъде гарантирана чрез ипотека върху друг недвижим имот на предприемача, съветва адвокат Маринова. На практика обаче това рядко се случва.
Право на обезщетение
Ако инвеститорът не предаде в срок купеното на зелено жилище, купувачът има право да претендира за обезщетение за забавеното плащане, посочи Павел Н. Цанев, управляващ партньор в "Лега консултинг". Размерът на обезщетението се определя по правилата на общото гражданско законодателство и включва претърпените загуби и пропуснатите ползи вследствие на забавата. Ако забавянето е голямо, купувачът има право да развали договора с инвеститора, както и да претендира и за обезщетение, каза адвокат Цанев.
Купувачът може да развали договора с инвеститора, ако има грубо отклонение от това, за което е платил. Например площта се оказва по-малка от тази по документи. По тази причина в договора за продажба е хубаво да бъде посочено с число чистата площ на жилището, за да няма после спорове с продавача.
Някои от купувачите, които ползват ипотечен кредит, разчитат на банката. Кредитната институция обаче проверява щателно правата преди отпускането на заема. Купувачите обаче трябва да знаят, че банката не се интересува дали жилището ще бъде предадено в срок и качествено.
| Без КЗП Няма обществен орган, който да има правомощия да урежда такива случаи. Комисията за защита на потребителите не се занимава с тях, защото съгласно Закона за защита на потребителите има права само по отношение на рекламации за движими вещи, обясниха от институцията. |
| От миналата година продажбите на жилища на зелено спряха, твърдят агенции за имоти. Но ако все пак сте решили да си купите апартамент на гола поляна, заради атрактивната цена, е хубаво да проучите инвеститора. Да видите какви сгради е построил и имало ли е оплаквания срещу него. За да се уверите, че стои стабилно на пазара може да поискате удостоверение, че фирмата не е в производство по несъстоятелност или банкурт, както и че срещу нея няма заведени изпълнителни дела. По този начин се добива по-ясна представа за финансовото сътояние на продавача и може да се направи по-обективна преценка, съветват агенции за недвижими имоти. |