Георги Палпурин, собственик на сайта targ.bg: Частните търгове за имоти бавно набират скорост, но са с потенциал
| Георги Палпурин е основател и съсобственик на сайта, който публикува търгове за продажби на имоти, targ.bg. Порталът е продължение на натрупания му 8-годишен опит в сектора на недвижимите имоти. Работил е за "Адрес", участва в създаването на концепцията на "Алмарк", една от първите частни фирми, които организират публични търгове за имоти. Достъпът до targ.bg е безплатен. Плаща се за ползване на основната база с данни. За две години посетителите на сайта са над 190 хиляди. |
| - Проблем е, че банките нямат целеви продукти за кредитиране на продажби от съдебни изпълнители - Искаме да покажем, че търговете, когато са публични и с ясни критерии, не вредят на пазара, а му помагат |
Как се роди идеята да правите частни търгове за продажба на имоти?
- В България публичните търгове за продажба на имоти, организирани от частни фирми, не са познати за разлика от Великобритания например, където са масово разпространени. Първите търгове са свързани със съдебното изпълнение, но то има принудителен характер. В същото време обществото, като чуе думата търг, я свързва с нещо нагласено, с предварително ясен купувач.
Причината за това основно се дължи заради общинските и държавни търгове, на които им липсва достатъчно публичност и прозрачност, а и за тях разбират малко хора. Така през 2009 г. се роди идеята за сайта targ.bg, който да популяризира провежданите търгове и да развие този бизнес като култура и познаваемост за потребителите.
Искаме да покажем, че търговете, когато са публични и с ясни критерии, не вредят на пазара, а му помагат. Колкото повече хора участват в този пазар, толкова повече се развива, става по-активен и е по-голяма възможността за получаване на по-висока цена за имота. Идеята ни е да покажем, че това е пазар, който може да работи.
Как събирате информацията за търговете?
- Има най-различни канали за събирането на информацията. Когато направихме сайта през 2009 г., голяма част от информацията беше в районните съдилища. Малко след нашия сайт започна да работи този на Камарата на частните съдебни изпълнители, където се дава информация за публичните продажби на длъжниците, но там се публикуват само насрочените търгове от частните съдебни изпълнители.
По аналогичен начин събираме информация за търговете на държавни съдебни изпълнители, общини, министерства, синдици, Националната агенция за приходите и други институции. Целта ни е да съберем на едно място всички търгове за имоти в страната. По този начин, влизайки в сайта, този, който се интересува, ще получи максимален обем информация за продаваните имоти.
Има ли бъдеще този бизнес, отчитайки манталитета на българина? По времето на бума на цените на имотите през 2008 г. българското представителство на една чужда агенция се опита да приложи този модел у нас, но установи, че българинът още не е дорасъл до този тип култура.
- През лятото на 2010 г. се проведе първият частен търг за продажбата на имот на нова къща близо до София. На него се явиха 9 кандидати. Първоначално обявената цена се качи с 20%. Всичко мина успешно като по учебник. Видя се, че има възможност за такъв тип сделки. След това опитахме с едно рибно стопанство до София.
В дните преди търга се обадиха няколко заинтересувани, но на самия търг не се яви никой въпреки атрактивната цена от 10 евро/кв.м. Общо за целия имот цената беше 130 хил. евро. За следващия търг с корекция на цената на малко под 100 000 хил. евро отново никой не се яви. Две-три седмици след това по данни на собствениците са влезли в преговори за продажба.
Другият продаден имот на търг е парцел в Елин Пелин, който беше купен за складова база и производствен цех. Друг имот, за който се направи холандски тип (с падаща цена) търг в кв. "Надежда", беше неуспешен заради неправилно определени ценови параметри от страна на собствениците на имота. Седмица след това стана сделка, но на по-ниска от исканата цена.
На 9 март направихме първия публичен търг с продажбата на 15 имота, включени в един лот. По-масовият тип имоти в лота вече бяха продадени или капарирани още преди търга. Първо се продаде жилище в София близо до НДК от 58 кв.м на цена от 56 хил. евро при обявена на търга начална цена от 52 хил. евро. Капарирани са и имотите в Банско от руснаци. Очакванията ни са от 15 обявени имота в лота 30% от тях да бъдат продадени.
Може да се каже, че частните търгове засега бавно и трудно набират скорост в обществото. В същото време пазарът показва голям потенциал. Статистиката сочи почти троен ръст на броя на търговете на частните съдебни изпълнители през последната година спрямо предходната. Данните на targ.bg показват, че изкараните за публична продан имоти чрез частни съдебни изпълнители възлизат на обща стойност за близо 2 млрд. лв. за периода март 2010 – март 2011 г., докато година по-рано са били на стойност над 876 млн. лв.
Т.е. има ръст от над 125%. Разбира се, основната причина за това е кризата и невъзможността на хората да обслужват кредитите си. През 2008 г. имаше по 40–50 продажби месечно, в момента те са 4–5 пъти повече.
Как се определя началната тръжна цена на имота?
- Цената е ключова за успеха на търга. Реално, за да има ефект, трябва да се отправи предизвикателство към пазара. Това предизвикателство е комбинация между съвкупността от качества на имота и атрактивна начална цена. При традиционната покупко-продажба обикновено собственикът обявява имота си за продан по обичайните канали на желаната от него цена. Ако пазарът не отговори на тази цена, той започва да я сваля, докато намери купувач. Този процес може да продължи в рамките на година при нереалистични очаквания.
При търга е точно обратното – дава се една добра цена, която да привлече интерес от страна на купувачи, и в процеса на наддаване да се стигне до по-висока от очакваната сума. По-тази причина продавачите трябва да поставят атрактивни цени, за да стимулират конкуренцията в наддаването. При определянето цената на имота трябва да се вземат предвид съвкупност от много фактори като моментната активност на пазара, търсенето на аналогични на продавания имот, определяне на ценово ниво, за което да има голяма доза сигурност, че най-малко двама кандидата ще наддават за имота.
Каква е разликата между частните търгове и тези, провеждани от частни съдебни изпълнители?
- Съдебното изпълнение е един необходим механизъм за изчистване на лошите кредити, който има и дисциплиниращ ефект. Продажбата там е принудителна и води до доза негативизъм. Частният търг е доброволен процес и не е свързан с принуда. Освен това контролът върху ситуацията е 100% в ръцете на продавача, докато при принудителното изпълнение е в ръцете на съдебния изпълнител.
Хубаво е да има повече публичност за търговете на частните съдебни изпълнители, да се говори за тях, защото колкото по-активен е пазарът в тази насока, толкова по-удовлетворени ще са и кредиторите и по-малки щетите за длъжниците.
Друг проблем на съдебното изпълнение е, че покупката на такива имоти не се кредитира, като обезпечението да бъде самият имот предмет на продажбата. Причината е в нормативната база и сравнително сложната организация по обезпечението на кредита. В рамките на 7 дни спечелилият търга трябва да внесе сумата, като все още не е собственик на имота.
Има единични случаи на кредитиране на такива сделки, но те са по-скоро изключение. Според мен причината банките да не се включват в този пазар в момента е, че като обеми той все още е малък, а създаването на целеви продукти е свързано с инвестиции.
Искате да кажете, че на търговете купуват само хора, които имат пари в брой?
- Липсата на кредитиране на такива сделки значително ограничава кръга от хора, които могат да участват в тях. Това съответно намалява цената на имота, защото колкото по-малко кандидати участват в наддаването, толкова по-ниска ще е цената.
Кой и какви имоти купува на търг?- Основно се купуват малки имоти на цени до 50–60 хил евро. Купувачите са предимно българи или инвестиционни дружества с чуждо участие.
Ако сравняваме пазара в САЩ или Европа, хората там как предпочитат да си продават имотите – по традиционния начин - чрез агенции за имоти, или ги пускат на търг?
- Продажбата на имоти чрез тръжни процедури е популярна европейска практика. Особено активни са продавачите във Великобритания, където общият пазар на търгове за имоти възлиза на над 3.3 милиарда евро годишно.
При наддаванията се постигат цени с около 10% по-високи от началните. Поради големия интерес имотите във Великобритания се продават на лотове, като честотата, с която се организират процедури, е 12-14 пъти годишно. На един лот за продажба се обявяват над 500 имота, 85% от които намират своите купувачи.