"Феърплей Пропъртис" АДСИЦ (6F3)
Визитка
Създаден: 2005
Адрес: София, Бул. "Черни връх" №51Б
Телефон: +359 28 199 103
Интернет адрес:[email protected]
Сайт:www.fpр.bg
Дейност: придобиване и управление на имоти
Изпълнителен директор: Маню Моравенов
Директор за връзки с инвеститорите: Снежана Димитрова Йотинска
"Феърплей пропъртис" e дружество със специална инвестиционна цел, създадено през юли 2005 г. То е част от икономическата група на "Феърплей интернешънъл" и е качено на фондовата борса през февруари 2006 г. Фондът инвестира в закупуване и строителство на недвижими имоти - основно в луксозни апартаментни комплекси и търговски и офис площи предимно в Пловдив и София. До април 2008 г. дружеството успешно успяваше да се финансира от борсата, извършвайки четири увеличения на капитала си и пласиране на облигационна емисия.
Кризата на пазара на имоти обаче не подмина и "Феърплей пропъртис" - финансовите му резултати се понижиха, което рефлектира и върху цената на акциите. Лошите показатели са резултат не само на намаляващите продажби, но и от обезценката на имотите. Продължаващата стагнацията на пазара принуди ръководството допълнително да намалява продажните цени, което изяжда още повече печалбата на дружеството, а увеличаването на планирания срок за изграждането на някои от ключовите обекти на дружеството също допринася за влошаване на финансовите резултати.
"Феърплей" е типичен пример за това как пресъхването на финансирането през борсата принуждава компанията да заема пари, което пък увеличава задлъжнялостта й. Дружеството ползва кредитни линии от две банки - "Пощенска" и "Пиреус", а още лятото стана ясно, че ще се опита да предоговори и главниците по банковите си кредити, и да рефинансира задълженията си по облигационната си емисия. И макар до момента договорите за продажба на апартаменти в "Санта Марина" в Созопол и в комплекса "Св. Иван Рилски" в Банско да се задържат сравнително еднакви, намаляването на цените занижава постъпления за фонда.
Така на фона на ликвидната криза и ограниченото кредитиране разсрочването на задълженията по емисии изглежда донякъде логично. Дружеството значително редуцира проектите, които разработва, но не се отказва от добрите възможности и от няколко месеца задвижи проекта си в Паничище. Комплексът ще бъде изграден на брега на езерото Паница в Рила върху 22 дка. Стойността на проекта е 11.6 млн. лв., а като срок за завършване е посочена 2013 г. Комплексът ще включва няколко сгради с разгъната площ около 7 хил. кв.м, като строежът на първата сграда вече започна.
"Феърплей пропъртис" постига диверсификация, като освен ваканционните имоти успешно се справя и с продажбата и отдаването на търговски площи (най-вече в Пловдив). Към края на миналата година инвестиционният портфейл на дружеството включва десет проекта от различни пазарни сегменти, в това число ваканционни апартаменти, жилищни сгради, търговски площи и хотели.
За 2010 г. нетните приходи от продажби са 24 млн. лв., като 95% от тях са от продажбата на апартаменти в комплексите "Санта Марина" (Созопол) и "Св. Иван Рилски" (Банско).
Загубата от 2.9 млн. лв. е резултат както на по-ниската средна продажна цена на апартаментите, така и на годишната преоценка на инвестиционните имоти (като преоценката за 2010 г. за първи път е отрицателна на нетна база).
Виолета Кръстева, инвестиционен консултант в "Капман асет мениджмънт"
Интересът на инвеститорите към дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) рязко намаля през последните години, което доведе до много ниски обороти в борсовата търговия, ниска ликвидност, както и значително поевтиняване на акциите, търгувани на Българската фондова борса. Разбира се, това важи за почти всички търгувани емисии на БФБ и като цяло за търговията на родната ни борса. В настоящия момент повечето от фондовете за имоти се търгуват в пъти под счетоводната им стойност.
"Феърплей пропъртис" не прави изключение и в момента съотношението Р/В е около 0.25. Основна причина за това се дължи на финансовата и икономическата криза, обхванала страната, като особено негативно влияние се получи в сектора на недвижимите имоти. Високата задлъжнялост също оказва сериозно възпиращо действие, както и невъзможността в такава ситуация дружеството да набере свеж капитал, имайки предвид изискването на Търговския закон за емисионна стойност минимум да бъде равна на номиналната.
Възстановяването на сектора на недвижимостите (в частност на ваканционни имоти), както и интересът към фондовия ни пазар, са нещата, които биха повлияли положително на търговията, като очакванията това да се случи са за края на тази и началото на следващата година. Тъй като основни купувачи на проектите на дружеството са предимно от Русия и бившите страни на СССР, при които видимо кризата отшумява, може да се предположи, че проектите в Созопол "Санта Марина" и в Банско "Св. Иван Рилски" ще се развият благоприятно и ще допринесат за увеличаване на инвестиционния интерес към дружеството.
Красимир Йорданов, портфолио мениджър в ДСК "Управление на активи"
През 2010 г. "Феърплей пропъртис" успя да увеличи броя на продадените апартаменти с близо 18%, намалявайки цените им средно с 12 на сто, в резултат на което приходите от продажби на апартаменти нараснаха с 3%. Това в условията на истинска депресия в сектора загатва, че дружеството има добра маркетингова политика. Всичко това обаче става с цената на намаляване на нормата на печалбата, тъй като разходите за изграждането на продадените през 2010 г. апартаменти се оказаха по-високи от тези през 2009.
В крайна сметка финансовият резултат за разпределение намаля с 90 на сто до 114 хил. лв. Силно негативно влияние върху печалбата оказва задлъжнялостта на "Феърплей", която сериозно понижава рентабилността на собствения капитал (ROE) и донякъде оправдава нивото на коефициента Р/В под 1. Водеща роля (value driver-ът) за фундаменталната стойност на компанията играе маржът на печалбата, който според мен зависи по-скоро от способността дружеството да увеличи цените на продаваните апартаменти, отколкото от намаляване на себестойността.