Цените на жилищата в София отбелязват най-бързия си ръст от 2008 г. насам
Много голямо търсене и недостатъчно предлагане. Това показва случващото се на пазара на имоти в София през първото полугодие. Това и обяснява както ускорения растеж на цените, така и забавянето в ръста на продажбите, сочи анализ на "Бългериън пропъртис".
И расте, и старее
"Проектите ново строителство стартираха по-бавно заради повишаващите се цени на материалите и трудностите с доставките, а тези от тях, които се предлагаха на пазара, осъществяваха активни продажби "на зелено". В допълнение, много от собствениците на имоти се изтеглиха от пазара заради високата инфлация и това допълнително намали предлагането", обобщава Полина Стойкова, изп. директор на компанията.
Същевременно търсенето е било подкрепено от изгодно банково кредитиране и растящите доходи. "Лихвените проценти по кредитите продължиха да спадат, а обемът новоотпуснати кредити - да нараства, поддържайки темповете от 2021 г. на растеж с около 40%", допълва Стойкова.
С другите фактори, въздействали на пазара през периода, е запазването на безработицата на ниско ниво - около и под 5%, нарастването на доходите - с около 10% средно за страната и 12% за София през първото тримесечие по данни на НСИ.
Войната и инфлацията дадоха допълнителен стимул на търсенето с цел инвестиция в сигурен актив, какъвто са имотите, и на пазара се усети недостиг на жилища не само в София, но и във всички райони на страната, сочи анализът на компанията. Предлагането, което съществуваше на вторичния пазар, дори във ваканционните курорти и в селата, силно намаля и в момента офертите, които излизат на пазара, често водят до сделки за броени дни, посочва Стойкова.
По данни на компанията ръстът в цените е най-бързият от 2008 г. насам и достига 21% в София.
| Изчисленията на компанията по данните на Агенцията по вписванията показват, че сделките с имоти в страната през 2-рото тримесечие бележат ръст само с 4.3% спрямо същия период на 2021 г. Това идва на фона на ръстове на обемите с около 30% през 2021 г. и с около 10% през първото тримесечие на 2022 г. |
Забавяне на темпа на растеж на обемите сделки има и в София, където е регистриран ръст от едва 0.28% на годишна база след 30-процентно нарастване през 2021 г.
Тези данни отразяват както лекото охлаждане на интереса поради ръста на цените, така и, в много по-значителна степен, основната тенденция, която се очертава за периода и която компанията смята за водеща - недостатъчното предлагане, което да отговори на наличното търсене.
Наблюденията на агенцията показват, че през април и май се забелязва известен отлив от пазара и временен стрес от растящите цени и общата несигурност, но през юни оборотите се връщат на нормалните нива отпреди войната и инфлацията и се забелязва раздвижване на пазара, което ще се отрази в обемите продажби на Агенцията по вписванията на по-късен етап.
Средни цени и предпочитани жилища в София
Средната цена на купените в София през второто тримесечие апартаменти по данни на компанията е 1 425 евро/кв.м. при 1 345 евро/кв.м. през първото тримесечие и 1 175 евро/кв.м. година по-рано.
Това представлява рекорден ръст от 21% на годишна база - доста над очакваните нива за тази година и стойност, каквато не е виждана от 2008 г. насам.
| За една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 250 евро, а само през второто тримесечие ръстът е с 80 евро/кв.м. |
Най-големите увеличения на цените са регистрирани в края на 2021 г. и през 2022 г., като още от първото тримесечие на 2022 г. растежът се ускорява от 10% в края на 2021 г. до 17% през първото тримесечие и 21% през второто.
В края на 2021 г. са достигнати цените от пика през 2008 г. и към момента жилищата в София се продават с около 160 евро/кв.м. над тези нива.
Средната обща цена на купените апартаменти през 2-рото тримесечие нараства до 115 400 евро при 108 100 евро през първото тримесечие и 100 500 евро година по-рано.
Делът на купените двустайни апартаменти нараства до 63% от около 50% през предходни периоди. Това се случва за сметка на намаление на покупките на тристайни и четиристайни апартаменти. Обяснението се крие в по-високите цени и по-малките бюджети, които се изискват при покупка на двустаен, както и с големия брой продажби с инвестиционна цел, при които търсенето е основно за двустайни жилища.
Достъпност на жилищата в София
Стойността на коефициента на достъпността на жилищата, изчисляван от компанията, през първото тримесечие на 2022 г. е 1.19. Поради по-бързия растеж на цените на имотите от този на доходите в София, които по данни на НСИ и нейни изчисления нарастват с 12% на годишна база, има известно покачване на стойността на коефициента.
Това означава намаляваща достъпност на жилищата. Въпреки това, тя остава на добри нива спрямо предходни периоди и особено спрямо пика през 2008 г. (3.4), с който период в момента има съпоставими цени и ръстове. Т.е. в момента за покупката на 1 кв.м. жилище в София са нужни около 1.2 средни месечни софийски заплати, докато през 2008 г. са били нужни 3.4 месечни заплати за покупката на същата площ.
Очаквания за жилищния пазар
Перспективите през следващите месеци са темпът на растеж на цените да се забави, тъй като вече се усеща известно разколебаване и охлаждане на интереса на купувачите над определени ценови нива, сочи прогнозата на агенцията.
Наред с това, следва да се отбележи стабилизирането на цените на материалите и активизиране на продажбите на проекти ново строителство. "Очакваме с балансирането на пазара да се появи по-добро предлагане и на вторичния пазар, тъй като сега е отличен момент за продажба и все повече собственици осъзнават това", коментира Стойкова.
Тя подобно на други свои колеги и на представители на банките предупреждава да се следи как ще се променят лихвите по кредитите, но не очаква промяна до края на годината.
Инфлацията обаче ще продължи да влияе на пазара поддържайки търсенето на високи нива. Ефект се очаква да има и прогнозираната от все повече икономисти предстояща рецесия.