Не само участниците на пазара на жилищни имоти наблюдават със затаен дъх тяхното стремително поскъпване, особено от началото на пандемията. Въпреки че официалните данни сочат спад в броя сделки през последната поне една година, интересът към покупка - за лични нужди или с цел инвестиция, на практика не секва.

Нещо повече - търсят се все по-просторни и модерни жилища, макар и сделките със съществуващи, сред които и панелни, да не са никак малко.

Противно на прогнозите отпреди почти две години, че банките ще започнат да вдигат лихвите по кредитите след като това направи в няколко стъпки Европейската централна банка, това не се случи, а самите банки не отговарят на очакването на БНБ да укротят отпускането на ипотечни заеми с цел да се охлади тъкмо пазарът на жилища. Някои икономисти дори говорят открито за балон, въздухът от който, ако не се изпуска своевременно, ще се стигне до спукване.

Данните на БНБ през януари сочат, че обемът на новоотпуснатите ипотечни заеми продължава да расте - с близо 40% до 430 млн. лв. за година. Това старшият икономист на "Отворено общество" Георги Ангелов нарече експлозивен растеж, който няма връзка с реалната икономика и с нормалното развитие на жилищния и строителния пазар.

Междувременно вече най-голямата банка на пазара ОББ обяви, че отваря седем ипотечни центъра, където ще консултира клиенти по въпросите конкретно на ипотечните кредити. До редакционното приключване на статията банката не отговори на уточняващите въпроси на "Дневник".

Допълва, че се наблюдава това, което теорията нарича "финансов цикъл", т.е. растежът на кредитирането изкуствено раздува търсенето и цените на имотите, но изходът най-често е болезнен. "Помним, например, милиардите лоши ипотечни кредити на банките от преди 15 години и дългия период, в който практически те спряха да отпускат нови ипотечни кредити", подчертава той. Обяснява, че един кредитен бум и раздуване на балон след това може да доведе до дълги години страдания не само за банките, но и за всички сектори на икономиката, свързани с недвижимите имоти.

Посочва, че в момента е налице порочен кръг - от една страна, нулеви лихви по депозитите карат спестителите да търсят алтернативни начини да инвестират парите си. Но понеже няма развит капиталов пазар, имотите са единствена възможност за доходна инвестиция - съответно расте търсенето на имоти и цените им.

От друга страна, банките също търсят как да пласират доходно ресурса си и жилищните кредити изглеждат печеливши и нискорискови, защото цените им растат. Още повече, че в България лихвите по жилищните кредити не са фиксирани, а плаващи - т.е. целият лихвен риск остава при получателя на кредит, макар че едва ли всички домакинства разбират този риск, който поемат, анализира икономистът.

От агенциите за недвижими имоти също отчитат приноса на банките. Благодарение на активността на банките при ипотечното кредитиране и добрия пазар на труда, търсенето остава стабилно, особено в по-високия ценови сегмент, казва Явор Пердухов, мениджър на "Фортън хоумс" (Forton homes). Допълва, че ниските лихви по ипотеките определено допринасят за силния пазар на имоти като средно за пазара 60% от сделките са с кредити.

Явор Пейчев от "Имотека" също казва, че ниските лихви по кредитите са сред ключовите фактори за ръста на цените. Допълва, че при наличието на евтини пари търсенето ще продължи да е голямо, защото това е пазарната логика.

Пердухов напомня и че при новото строителство цените са функция и на силното покачване на стойността на материалите и на труда. Това засегна цените на новите жилища, а те се отразиха на пазара на жилища като цяло. Според него специално на най-големия пазар - София, през последното тримесечие на 2023 г. се вижда леко покачване в броя на сделките, което може да се смята за начало на стабилизиране на пазара.

Според Пейчев очакваните от много експерти стабилност в цените и в броя сделки може да показват началото на плато в цените на жилищата, но може да показват и умерен и продължаващ макар и плавен ръст. "Приключи онзи драстичен възходящ пазар, на който бяхме свидетели до средата на 2022 г. Успокояването бе по-скоро здравословно за участниците", казва той.

Обясни, че основната причина е, че жилището е стока от първа необходимост каквато трябва да има всеки, който не е клошар. А другата е, че в развитите общества с повишени изисквания на гражданите към средата имат нужда от по-хубаво жилище. "Ако живеете в двустаен панелен апартамент, веднага щом можете да си го позволите, ще си купите тристаен. В момента, когато можете да си позволите, ще си купите тухлен тристаен, а после при възможност го заменяте с къща и това е тенденцията по цял свят", казва той. Смята, че на много икономисти прогнозите не се сбъдват, защото гледат на жилището като на стока като борсово търгуваните, а не на такива, които са жизненоважни.

Според изпълнителния директор на "Имотека" все пак спад в цените може да се прогнозира при два вида имоти:

Смята, че несъобразяването с пазарните реалности по-скоро ще задържи тези имоти без купувачи. На надпазарна цена в момента могат да се изтъргуват само т. нар. трофейни имоти - онези, които имат изключителни характеристики и без аналог на пазара.

В плато ще останат жилищата с добро ценообразуване, които обаче не са толкова атрактивни - на средно хубави локации и без изявени предимства. За качествените имоти - с добра локация и качествено изпълнение, нивата ще продължат ръста си с между 2% и 6% към лятото на 2024 година, допълва Пейчев.

Спад в цените може да се очаква за имоти, които са надценени - в сгради с лоша околна среда и общи части, както и за имоти с кратък срок на живот, допълва и Пердухов. Като цяло, правилно ценообразуваните жилища, особено в средновисокия и високия сегмент на пазара, ще запазят цените си и дори имат потенциал да ги повишат в краткосрочен план, предупреждава той. "В този сегмент виждаме и най-осезаем ръст на търсенето и на цените, защото тук са купувачите със стабилни доходи и добра финансова грамотност", допълва мениджърът.

Казва, че ниският ценови сегмент на жилищния пазар е в най-голям риск от ценови колебания, тъй като в него участват купувачите, чиято покупателна способност е най-засегната от инфлация, риск от загуба на доходи и промяна в лихвените проценти.

Жилищата в София поскъпват в резултат на стремежа на хората да се установят в столицата. Този стремеж е валиден и в останалите големи градове. Пловдив, Варна, Бургас са притегателни центрове за хората от по-малките населени места. Съответно в тях цените растат. Пловдив дори регистрира значително по-голям скок в нивата спрямо София през 2023 г., казва Пейчев.

В същото време и в малките населени места, откъдето има отлив на хора, цените се държат заради инфлацията и изгодните кредити, които са в услуга на нуждата от сдобиване с дом.

Предприемачите пък казват, че парцелите намаляват и поскъпват, което също е фактор на пазара. Към това се добавя и обстоятелството, че тежката административна машина твърде много разтяга процеса от купуването на терен до разрешението за строеж.

Доминиращо мнение сред купувачите е желанието да си купят дом в нова сграда, въпреки убеждението, че в средния клас имоти това означава по-малка квадратура и невинаги най-доброто разпределение на помещенията. В допълнение на това през последната година расте броят на предприемачите, които искат едва 20% от сумата при първата фаза от строителството, а останалите пари - при предаването на жилището, което насърчава много купувачи.

И макар, че голямото поскъпване на строителните материали и на труда от началото на пандемията да оскъпиха и тези жилища, те все още могат да се купят по-евтино от такива на вторичния пазар. Явор Пейчев допълва, че въпреки успокояването на цените на материалите липсата на работна ръка в сектора продължава да поддържа труда скъп, а новите сгради са огромен фактор на пазара. И за да спре поскъпването, пазарът трябва много повече да се насити на сгради. Пердухов също отбелязва цената на труда като голям фактор в себестойността на новото строителство и в този смисъл няма основание за спад при стабилно търсене.

В масовото съзнание членството на България в еврозоната се свързва с неизбежно поскъпване на всичко от самото преминаването на цените от левове в евро и никакво успокоение от страна на властите досега не е убедително, освен че няма реално и никаква информационна кампания.

Кредитният бум може и да притеснява регулаторите и някои икономисти, но други смятат, че проблемът е надценен. В последната група попада и Мирослав Владимиров, преподавател от Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на агенцията за недвижими имоти "ЕРА България". Пред форум за имоти той обяви, че ако се гледа съотношението на обема ипотечни кредити спрямо брутния вътрешен продукт, то за 2023 г. в България то е 10% докато средното за ЕС е 40%. Той не е единственият, който смята, че има накъде да се разраства още кредитирането. Подобни съотношения все по-често цитират и членове на Асоциацията на кредитните консултанти, но е ясно, че те са заинтересовани от отпускането на повече заеми.

Бързата кредитна експанзия винаги подхранва инфлацията - това е неизбежно, защото повече пари влизат в домакинствата и икономиката. Ние имаме такъв опит преди 15 години когато преживяхме експлозивен растеж на кредита и резултатът беше висока инфлация в България, въпреки че в цяла Европа инфлацията беше ниска, напомня обаче Георги Ангелов. Въпросът за инфлацията в момента е особено важен заради това, че България не успява до момента да покрие този критерий, въпреки че си е поставила за цел да влезе в еврозоната от 2025 г.

БНБ от няколко години се надява, че различните кризи ще охладят жилищното кредитиране - първо пандемията, после войната в Украйна, по-късно очакванията за рязко забавяне на икономиката, но нищо подобно не се случи. Въпреки всички кризи, икономиката се развива много по-добре от очакванията, т.е. не се случи рецесия, която да охлади жилищния пазар, анализира Ангелов.

Самите банки също не изглеждат склонни да охладят пазара, дори напротив - вдигнаха рязко лихвите по кредитите за бизнеса, но не и лихвите по ипотечни кредити. По някаква причина банките охлаждат бизнес кредитите, но не ипотечните, пита той.

Дава пример с други държави, в които Министерството на финансите пуска държавни облигации за граждани, които позволяват на спестителите да инвестират в сигурен и доходен инструмент, алтернатива на нулевите лихви по депозити в банките - Румъния, Белгия и много други правят това, което отпушва част от напрежението. Но в България тези намерения си остават само на хартия.

Затова анаризаторът смята, че в крайна сметка БНБ ще трябва да охлади ипотечното кредитиране като използва своите правомощия. В почти всички европейски страни регулаторите действат при опасност от балон на жилищния пазар - това си е стандартна отговорност на банковите регулатори. България също преди години даде такива макропруденциални правомощия на БНБ, но досега те не са използвани. Но вече е време, смята икономистът.