Двустайни апартаменти, на морето. Купувачи - българи. Така накратко изглежда профилът на сделките за ваканционни имоти през 2024 година. Причината често е убежище за спестяванията от ниските банкови лихви. Идеята е да ползват имота по време на ваканциите си, но да могат и лесно да го дават под наем. Инвестират свободните си пари по този начин, защото срещу тях в големия град не може да купят имот.

Офертите са такива, че предложения има за всеки - и луксозни, и по-скромни. А поскъпването спрямо нивата преди пандемията и инфлацията не е драматично. Сред купувачите се появяват и широка палитра чужденци, които заменят руснаците, доминирали в миналото.

Тези от тях, които не могат да посещават апартаментите си и още не са ги продали, продължават да ги предлагат на пазара. Таксата за поддръжка все още е фактор за средната ръка купувачи, но за други е дори очаквана.

С връхлитането на COVID-19 много българи, които имаха свободни пари, почти панически започнаха да търсят имоти, които им осигуряват достъп извън дома, но на собствена територия, и такива, в които могат да прекарват ваканциите си, без да се опасяват от зараза от предишни посетители. Така неочаквано се превърнаха в основен двигател на пазара на ваканционни имоти.

Четири години по-късно отново българите движат пазара, показват данните на агенциите за имоти. Предлагат се както вече построени сгради, така и строящи се, главно по крайбрежието (инфографика вижте в края на текста).

Той отбелязва, че офертите "Продава" на пазара са такива, че имоти има за всички според финансовите им възможности - и луксозни, и достъпни за средния по възможности купувач. Не без значение е това, че в условията на продължаващи ниски лихви по депозитите много хора, които живеят в големите градове и имат малко свободни пари, избират да ги вложат в апартамент край морето. Със същата сума те не биха могли да си купят имот в града си. Това по оценка на Желязков са и преобладаващият брой сделки.

Търсят имоти според финансовите си възможности, но основно апартаменти с една спалня, на възможно най-ниска цена. Продължава интересът и към малки селски имоти, и вили за ремонт около морето на ниски цени, но такива рядко излизат на пазара, анализира Антон Андонов, изп. директор на "Ера България". Той също наблюдава, че основната цел на покупката е инвестирането на свободни средства, а идеята е жилището да се ползва по време на ваканциите, а в останалото време да се дава под наем.

Така еднородната група на инвеститорите от руски произход някога сега е заменена от поляци, украинци, англичани, германци, израелци, чехи, италианци и дори сърби и румънци. Не липсват и такива от презокеански дестинации. И пак българи - в брак с чужденци.

С нарастването на цените на хотелите е по-атрактивна покупката на имот, който ще се дава под наем извън времето на ползване, изчислява Полина Стойкова, изп. директор на "Бългериън пропъртис". "Обикновено се купува за лично ползване или инвестиция. Друг вариант е имотът да се дава под наем, за да се получи доходност", обобщава Мариян Боруков, мениджър "Ваканционни имоти" в "Арко риъл истейт".

Доходността е нещото, към което се стремят купувачите на ваканционни имоти, когато за тях са похарчили свободни пари, чиято единствена алтернатива в общия случай е да стоят на депозит с ниска лихва.

Оценките на брокерите за доходността от такъв имот в момента варират. Антон Андонов посочва, че показателят не надхвърля 2-3% на годишна база, след като се приспаднат разходите и данъците.

Според Боруков доходността от отдаване под наем започва от 5% от цената на придобиване. "Ако сте го купили за 50 хил. лв., то за един сезон трябва да изкарате 2500 лв. Това е доста добра доходност, сравнено с това да държите парите си в банката", дава пример той.

С важното уточнение, че колкото по-луксозен е имотът, толкова е и по-доходоносен. Това зависи и от стратегията, която се използва - дали се управлява от собственика, или е даден на фирма за управление, дали се предлага онлайн и др. Отношение към доходността имат още поддръжката на имота и екстрите, за които ползвателите са готови да платят повече. Към факторите Полина Стойкова добавя и таксата обслужване (за нея четете по-долу - бел. авт.), която се плаща, за колко дълъг период се отдава и др.

Търсенето на доходност определя и профила на най-търсените от средните български купувачи имоти - 1-2 стаи и на място, което може да е презастроено, но пък лесно ще се отдава под наем. Това има отношение и към цената, разбира се.

Клишето, че най-важните качества на един имот са локация, локация и локация, важи с пълна сила. Временното отдръпване от пазара на ваканционни имоти на купувачите и последвалият лек спад в началото на пандемията отдавна е преодолян.

Към локацията Андонов добавя и панорама, състояние на имота и сградата или комплекса, заобикалящата инфраструктура и възможността за сезонно отдаване под наем. Но на преден план при избора на клиентите излизат наличието и размерът на таксата за поддръжка и възможността за паркиране.

Заради скандални случаи с нефункциониращи комплекси заради лошо планиране с централни отоплителни и охладителни инсталации, ниска събираемост и високи такси правят купувачите предубедени и изключително внимателни. Сред често задаваните въпроси е дали имотът има собствени партиди за ток и вода. А наличието на паркомясто към имотите е ценно предимство. Всичко това са фактори, които влияят на цената, добавя Андонов.

Полина Стойкова допълва, че сред факторите за този сегмент от пазара може да допълни и желанието за по-добър начин на живот, възможност за работа от дистанция и придобиване на втори дом на курортно място.

Според Мариян Боруков основен двигател на цените е търсенето, но не подценява и влиянието на политическата обстановка в допълнение на близостта до плажа, до град, състоянието на инфраструктурата. Смята, че пазарът в момента ценово се доближава до бума на строителството. Посочва, че ако от сегашните оферти се извади инфлацията от последните години, те са същите.

Ниските лихви по кредитите са в основата на бума на пазара на имоти, а също така ниските лихви по депозитите са стимул за притежателите им да искат да ги инвестират в нещо. И значителен дял от сделките се финансират с налични средства. Особено по-евтините. Според Желязков съотношението налични пари - кредити е почти поравно. За по-големите имоти обаче често цената се допълва с банково кредитиране.

Данните на БНБ за юли потвърждават това - ускоряване на темпа, с който се кредитират и гражданите, и бизнесът. Само през юли отпуснатите кредити са нараснали сумарно с 1 млрд. лв., като основен принос за това имат ипотечните. Годишният ръст при тях е 25%. Средната лихва на заемите в левове за домакинствата в момента е около 2.5%.

Къщите и големите апартаменти в луксозни комплекси обичайно се финансират със заеми, което не означава непременно, че купувачите нямат налична сумата, а просто предпочитат да ползват евтините кредити, посочва Желязков. "В момента е и изключително лесно, много достъпно и евтино да се ползва кредит и хората предпочитат да вземат, дори да имат спестявания, а наличните пари използват в бизнеса си."

В планинските курорти интересът към покупка на ваканционни имоти e по-слаб, това се вижда и от средните продажни цени и наличните предложения за продажба. Антон Андонов обяснява и че цените в тези курорти са почти наполовина спрямо пиковите стойности от 2007 г.

За по-слаб интерес към планините свидетелства и Мариян Боруков. Впечатленията на Полина Стойкова са, че и в трите основни зимни курорта има интерес от купувачи, като най-голям брой сделки, което основно зависи и от броя на предложенията, е в Банско. И по-скоро става дума за ограничено предлагане.

Въпреки това цените там са под нивата от предишния бум в периода 2006-2008 г., особено при сделките на вторичния пазар.

Боруков също вижда най-голям интерес към Банско, а основно се търсят студиа. "Генерално интересът към имоти в планинските курорти е спаднал", е неговата оценка.

Откакто българските купувачи излязоха на пазара на ваканционни имоти таксата за обслужване на имота е нещото, което буквално им вади очите. Причината е, че тя се явява постоянен допълнителен разход, който в общия случай е по-голям, отколкото е за основното жилище на собственика. Освен това тя зависи от размера на жилището. Например при такова до 50 кв. тази такса е около 6-12 евро на кв.м на година, а при по-големите е повече, като влияе и това дали имотът е обикновен или луксозен. Настоящият размер не е много по-висок от този преди пандемията и инфлацията.

Опитът на Андонов сочи, че този въпрос продължава да е основен при вземането на решение за покупка. От една страна, българите предпочитат да плащат малка такса в размер на 5-6 евро на кв.м годишно или ако е по-висока, да имат сигурност в инвеститора и поддържащата компания. От друга страна, страхът таксата да стане неконтролируемо висока, което да доведе до понижаване в процента събираемост и оттам да бъде ограничен достъпът до имота им прави имотите в комплекси с високи такси непредпочитани от масовите клиенти.

Според Желязков все повече купувачи свикват, че тази такса е нужна, за да се поддържат общите и прилежащите части на имота, но има и такива, които държат да я няма, като после въпросът се решава както в градовете - през решения на етажната собственост. В затворените комплекси тя е задължителна, а и честа практика е тази такса да включва менажиране на имот, който се отдава под наем, когато собственикът не го ползва.

Стойкова също посочва, че тези такси винаги са фактор при решенията на купувачите, но и тя наблюдава, че все повече се осъзнава нуждата от тях, за да се поддържа атрактивността на комплекса.

Наблюденията на Желязков са, че вече повечето купувачи са склонни да плащат таксата, особено когато живеят в чужбина, защото разчитат имотът целогодишно да се поддържа добре.

При такава картина на пазара на ваканционни имоти брокерите не очакват никаква промяна в негативна посока. Нещо повече, очакват чуждестранните клиенти от различни части на Европа да се увеличават.

Междувременно отново ще се разчита на българските клиенти от вътрешността на страната да купуват жилища до морето. А и нагласата на потребителите в момента е да харчат повече. "Това се вижда и от статистиката за потреблението, реално го има в официалните данни. Така че на този етап очакванията са ни да се развива във възходяща посока пазарът", прогнозира той. А покупките на такива имоти според брокерите са сравнително равномерни като брой през цялата година.