- В последните 10-15 години инвестиционните процеси във всеки вид строителство се усложниха значително, защото в тях се включват все повече участници и процедурите стават все по-комплексни. Най-общо мога да кажа, че когато поемем управлението на даден проект от един инвеститор, ние поемаме три задължения - гарантирано качество на строителството, изпълнение в срок и заплануваната инвестиционна сума, която гарантираме, че няма да се надвиши.

Процесът се състои от няколко етапа, за които ние отговаряме. Първият е, да проучим и да формулираме точно нуждата на клиента и начина, по който тя може да се изпълни. Едно от най-големите ни предимства е, че разполагаме с огромна база от данни с всички проекти, по които компанията е работила навсякъде по света, и имаме огромно ноу-хау и опит, който може да използваме и прилагаме при работата си тук. На следващия етап подпомагаме клиентите си и при избора на парцел. Правим първоначален подбор и предлагаме този, който според нас е най-икономически ефективен и изгоден. След това започва проектирането и се уточняват детайлите по финансирането. Голямо облекчение за инвеститора е, че ние организираме всички процедури и документация по обществените поръчки и търгове за избор на проектанти и изпълнители, когато това се налага. Разполагаме със списък на всички добри и надеждни строители, от които подбираме няколко в зависимост от задачата и техните оферти и референции и ги представяме на инвеститора, ако той е частно лице. Важен момент е и софтуерната проверка на представяните оферти, която ние провеждаме, за това дали цената е адекватна и дали офертата отговаря на изискванията на инвеститора. Опитът ни показва, че когато проектът се изпълнява от един генерален изпълнител, той се оскъпява с 10-15%, защото той сам избира подизпълнителите си, а често ги сменя в процеса на работа с цел да оптимизира печалбата си. Нашата роля е да предупредим за това инвеститора, да ограничим тези опити и да организираме по такъв начин строителството, че то да е възможно най-качествено изпълнено и най-икономически ефективно. Контролираме и законността и справедливостта на всички провеждани от нас процедури. Предимство е, че във всеки един момент ние упражняваме контрол и следим за качественото и навременното изпълнение на проектантската и строителната дейност.

- И да, и не. В момента в страната има наистина много добри и съвестни строителни компании. Има много добре подготвени инженери и архитекти. Има и несъвестни, но ми е трудно да кажа кои от тях са повече. Но това също е част от работата ни - да проучим и да определим кои са добрите фирми, на които може да се разчита и с които можем да работим. Ние проверяваме техническата им база, машините, проучваме квалификацията на служителите им и т.н. От една страна, голяма част от компаниите в сектора постигнаха голям напредък и вече работят на европейски нива. От друга, разбира се, неизбежно се появяват и фирмите, които искат много бързо да спечелят. От чисто комерсиална гледна точка грешката им е в това, че строят една сграда с цел много бързо да я продадат, но ако тя не е замислена добре и е изпълнена некачествено, пазарната й цена може бързо да падне. От значение е и функционалността й, т.е. тя трябва да бъде търсена и полезна и след десет и повече години. В противен случай става непълноценна за използване.

- В момента в страната има бум на всякакъв вид строителство. Има изключително много инвестиции и много се строи, което води и до развитие на пазара на услугите, които ние предлагаме. Преди време, а отчасти и досега, тази услуга беше непозната и нова за пазара и не се разбираше нейното значение. Вече все повече инвеститори осъзнават необходимостта да я ползват.

- В момента основният ни клиент в България е "Кауфланд". Управляваме строителството на цялата търговска верига на компанията в България. Предстоят ни нови и интересни задачи, сред които търговски център и офис сграда. Освен това се готвим да участваме и в инфраструктурни проекти, които ще са от особена важност, след като страната влезе в ЕС, защото те се финансират от структурните европейски фондове. При тези проекти обаче за разлика от частните инвеститори използването на услуги като нашата е задължително и тя трябва да се обяви на конкурс в бюлетина на ЕК.

- Все още не е много голяма, но расте. Има няколко големи чуждестранни компании, а и няколко български, които предлагат такива услуги. Това не ни притеснява, защото предлагаме наистина качествени услуги. Опасявам се единствено от факта, че българските ни конкуренти ще започнат да предоставят по-евтини услуги, вероятно и с компромиси в предлагания обем дейности и отговорности. Ние попадаме в по-високия ценови клас както за България, така и по цял свят. Не трябва да се забравя обаче, че благодарение на нашата услуга инвеститорът може да спести милиони както в първоначалната инвестиция, така и в дългогодишните разходи по време на експлоатацията на завършения обект. Тук трябва да допълня една важна услуга, която Drees & Sommer извършва, а именно Facility Management, т.е. цялостното управление на сградните площи, организация на ползването, поддържане, енергоснабдяване, преустройства, наемодаване, концесии за обслужване и много други дейности в услуга на държавни, общински и частни собственици на големи сгради, съоръжения и комплекси за целия срок на тяхното съществуване.

- Това е наистина много труден въпрос, защото в момента протичат толкова много и разнообразни процеси и е трудно да се определи кой ще надделее и ще окаже най-силно влияние върху бъдещото развитие на пазара. Според едни прогнози този бум в строителството ще продължи и дори ще се ускори, след като България влезе в ЕС. От друга страна, има очаквания да се получи и лек застой, какъвто е опитът на някои от най-новите членки на ЕС - Чехия, Унгария и Полша, година и половина след присъединяването им. Въпреки това наблюденията ми показват, че в момента има сериозна вълна от инвестиции и те бързат да навлязат. Това може би е защото инвеститорите се опасяват че след 1-2 години няма да е толкова лесно или по-скоро, че въпреки продължаващия интензивен инвестиционен процес дивидентите ще намалеят значително. Ако днес от една инвестиционна задача те печелят чисто около 20-30%, след като членството стане факт, този процент ще падне до под 8-10%, както вече се случва в Полша например.

- Един от основните проблеми са все още недобре развитите публично-частни партньорства. Тук България изостава, макар че сегашното правителство обръща сериозно внимание на тях и вече има няколко такива проекта. Това е много важна сфера за икономиката и трябва да се прилага по-често. Drees & Sommer работи активно като консултант в организирането на такива партньорства по света. При публично-частните партньорства е много важно правилното провеждане на търга, както и това договорът с победителя да се състави правилно. Само така и държавата, и компанията ще могат да извлекат полза за себе си, без да бъде ощетена нито една от страните.

Останалите проблеми са свързани основно с административно-организационен характер, липсва административна култура, което включва водене на кореспонденция, протоколи, спазване на сроковете и т.н. Това важи и за държавните институции, и за частния сектор. Но моята гледна точка е на германската прецизност, което вероятно е и другата крайност.

- Законодателството в България в тази сфера вече е много подробно и прецизно. Законите са съобразени с европейските, но в същото време не са преписани изцяло, а са адаптирани за страната. Недостатък е обаче, че са прекалено бюрократични. Освен това много от контролните органи не умеят да интерпретират някои законови параграфи и има пространство за субективни преценки и свободно тълкуване, включително законни изключения.

- Трудно е да се прогнозира движението на цената, но според мен решаващ фактор за бъдещото им движение ще е цената на труда. Ако тя се повиши, няма как да не поскъпне и стойността на строителството, която е силно зависима от цената на труда. Трябва да отбележа, че българските камари на архитектите, на строителите и на инженерите имат много добра организация и бюлетини и следят отблизо движението на цените на видовете сгради. Това е голяма помощ. Поскъпне ли работната ръка, единственият начин да се компенсира е с по-малки разходи за строителни материали. Ако конкуренцията е по-свободна, за което България и Румъния има още много какво да направят, тогава цената няма да се раздува изкуствено. При свободна конкуренция компаниите ще са готови да предоставят услугите си и при 2% печалба, само и само някой да я вземе. Това ще натисне цената надолу. В дългосрочен план, разбира се, цените ще се покачват, следвайки глобалната тенденция, но това ще е много умерен ръст без резки изменения.