Много е важно качеството на наемателите
Специализирате ли в определен пазарен сегмент и защо именно в него?
Боян Икономов: И двата фонда са специализирани в инвестиции и управление на имоти с търговско предназначение. Това е така, тъй като смятаме, че това е ниша с по-голям потенциал отколкото други алтернативи на пазара, в която могат да се намерят качествени наематели и да се направи добра дългосрочна инвестиция, с което да се генерира стабилен паричен поток.
Венета Илиева: Ние доста ясно сме дефинирали стратегията си. Сред другите плюсове на този сегмент, дори чисто статистически, ако погледнем, е фактът, че броят на тези обекти на спрямо жителите е по-малък в сравнение с този в други страни. Продажбите на тези обекти нарастват с над 10% на година и фундаментално този сегмент има най-голям потенциал за развитие.
Как може да се определи инвестиционната стратегия на дружеството?
Б.И.: Първо идентифицираме наемателите и съответните парцели, след което изграждаме имотите съгласно изискванията на наемателите. Реално това е дивелъпмънт стратегия, но по-скоро бихме се идентифицирали като фондове от типа Built-to-Suit.
Кои са основните проекти, в които инвестират вашите дружества?
Б.И.: "И Ар джи капитал 1" притежава два търговски обекта в София, които са отдадени под наем. Това са хипермаркет "Практикер" на бул. "Цариградско шосе" и дистрибуционен център на "Орифлейм" на "4 километър".
В.И.: "И Ар джи капитал 2" има два имота във Варна, обединени в търговски център "Черно море". Единият обект също се ползва от "Практикер", а другият - от "Пикадили". За разлика обаче от първия фонд при този единият от наемателите "Пикадили" има право да преотдава част от площите на други наематели - вече има мебелна къща, ресторант, тоест там се оформя цялостен комплекс.
А тенденция ли е да работите с големи вериги?
Б.И.: За нашата стратегия е много важно качеството на наемателите и затова, когато развиваме даден имот, е важно да имаме добър партньор. Големите вериги например имат значително по-нисък кредитен риск.
В.И.: Има обаче и елемент на опознаване на пазара. И "Ар джи капитал 1" е доста консервативен от гледна точка на наемателите, структурата и кредита на наемателите. Докато при другия фонд вече имаме "Пикадили", който е малко по-рисков. Но за нас идеята беше да създаваме дружества, които да генерират паричен поток. Ние се учим в течение на времето как да работим с различни наематели.
Според повечето анализатори се очаква забавяне растежа на недвижимите имоти. Какви са вашите прогнози?
Б.И.: Според нас зависи от конкретния сегмент. Възможно е да има забавяне на пазара на офис площи, тъй като се очертава значително предлагане, което може да надвиши търсенето. За търговските площи обаче не очакваме да има забавяне поне за следващите две години. Предлагането там е все още значително под търсенето.
Как управлявате временно свободните парични средства и каква доходност ви носят те?
В.И.: Ние сме със 100% инвестирани средства. Свободен ресурс обаче се генерира през годината, като той е под 10% от общите активи, и се получава при влизането на наемите всеки месец.
Б.И.: В същото време обаче дивидентите се изплащат веднъж годишно, тоест има един лаг във времето между получаването на наема и плащането на дивидента. В този период използваме депозити за получаване на доходност.
В този смисъл не смятате ли, че трябва да има някаква промяна в законодателството, което да урежда този проблем?
В.И: Може би по-добре би било, ако в законодателството се даваше възможност да се изплащат дивиденти на всеки три месеца. Това го има в САЩ, а при нас законово определено е това да е веднъж годишно.
Б.И.: Разликата със САЩ е и че там дивидент се заделя по решение на съвета на директорите, а при нас от общото събрание. Идеята е, ако има промяна в закона, тя да не е със задължителен характер, а да дава възможност за избор, тъй като ние с удоволствие бихме върнали тези пари като дивидент на акционерите си. Като цяло обаче не очакваме някакви промени в законодателството за дружествата със специална инвестиционна цел.