-Тенденцията е точно обратната. Предполага се, че юли и август са слаби месеци, защото всички са в отпуск. За трета поредна година обаче пазарът е много активен през този период. Очевидната причина е, че всеки мениджър иска да се освободи от задачата по осигуряване на комфортна и удобна работна среда и да се отдаде на спокойна почивка.

Проблемът е, че в третото тримесечие на тази година няма достатъчно предлагане на завършени качествени офис площи клас А. Към сегашния момент търсеното превишава предлагането с около 30 до 40%. Тази тенденция определено ще се запази до края на първото тримесечие на следващата година.

- Основните са компаниите от информационно-телекомуникационния сектор, които се разширяват или биват закупени от големи чужди компании, свързани с фармацевтичния бизнес. Те формират около 60-70% от търсенето на офис площи на пазара в момента. ИТ компаниите търсят по-големи офиси, за да отговорят на повишеното ниво на аутсорсване на дейността на международните ИТ компании. Проблемът е, че няма достатъчно предлагане на завършени площи от порядъка на 3 до 5 хил. кв.м.

Другата основна част са банките, както и спомагателни дружества към тях като здравноосигурителни, застрахователни, лизингови и имотни.

През последната година на пазара се наблюдава една специфична тенденция. Няколко големи банки вече напускат идеалния център и събират на едно място цялата си администрация и обслужващи звена. Те търсят сгради от порядъка над 7-10 хил. кв.м, на комуникативно място в широкия център, разположено на голям булевард. В момента обаче няма свободни такива площи и единственият начин да се включат е да купят или да наемат сградата на много ранен етап, още на проект или в процеса на строеж.

Например в "Абакус бизнес център" сграда 1, която се строи на бул. "България", беше наета още на зелено. В момента са останали около 3000 кв.м свободни площи. Преговаряме активно с няколко банки за наемането на сграда 2 от центъра, която започва да се строи през март 2008 г. Най-добрият вариант за една банка е да купи офис сградата през собственото си имотно дружество и след това да я отдава под наем на останалите си дъщерни фирми. По този начин си затваря печалбата, което е най-добрият вариант за банките. Проблемът е, че в повечето случаи сгради от над 7-10 хил. кв.м не се продават. Те се строят с инвестиционна цел, за да се отдават под наем, затова банките вече се насочват към създаването на собствен инвестиционен продукт.

Другите наематели на офис площите в момента са разширяващите се клонове на мултинационални компании, които в един момент също искат да съберат на едно място всичките си служители и подизпълнители.

- Наемите се вдигнаха чувствително от началото на годината. Ако за офис сградите от най-високия клас А средните цени бяха от 12 до 14 евро/кв.м, сега те вече се отдават на нива от 14 до 16 евро/кв.м. Има единични случаи, в които цените стигат и до 20-25 евро/кв.м. Доскоро най-високите наемни нива у нас държеше "Лендмарк център" срещу италианското посолство в София. Собственикът "Лендмарк" изисква договорите, които се подписват, да са 10-годишни.

Ако са 5-годишни, цената скача вече на 26 евро/кв.м базов наем. Вече съществуват бутикови сгради в центъра на столицата, които държат още по-високи нива. Това е "Престиж бизнес център" на бул. "Патриарх Евтимий", където наемите достигат до 30 евро/кв.м, което е най-високата цена на българския пазар в момента. Тези сгради са уникални с локацията си. Те се намират в идеалния център, с изключително атрактивна локация и могат да си позволят да държат високи цени. Заради повишеното търсене на качествени офиси прогнозирам, че в близко бъдеще наемните цени ще останат на средни нива от 14-16 евро/кв.м и то още на зелено, преди сградите да са построени.

- До средата на следващата година на пазара ще излязат грубо около 80-100 хил. кв.м сгради от клас А и Б. Това е недостатъчно. Очаквам към края на другата година търсенето и предлагането да се изравнят, а в началото на 2009 г. предлагането да изпревари търсенето. Тази тенденция се очертава особено в източното направление на София. До няколко години по бул. "Цариградско шосе", в района на "Бизнес парк София" и летището, ще излязат към 300 хил. кв.м. Това води до локално свръхпредлагане, защото всички сгради са съсредоточени само в едно направление. Висока доходност в източното направление ще реализират само проектите, които имат добре прецизирано съотношение локация/качество/цена.

Друга характерна черта на пазара към момента е тенденцията големите бизнес комплекси вече да се отдават още на етап проектиране или груб строеж. Дори и малките фирми, които търсят площи от порядъка на 200 - 300 кв.м, вече наемат на ранен етап от около половин година преди сградата да е завършена. Това е положителна тенденция, която води до по-добро планиране и прогнозиране на пазара.

Улесняват се и инвеститорите, които по този начин прогнозират по-ясно и сигурно паричния поток. Освен това се спестяват и много средства за двете страни, защото инвеститорът изпълнява площите по зададена от клиента спецификация и не се налага да преправя нещо, което вече е построил. Все повече пазарът ще се движи в тази посока, което означава, че най-късно след година и половина ще започне масово ухажване на потенциалните наематели на много ранен етап.

- Пазарът все повече ще се сегментира. Това е характерно за развитите страни и хубаво е, че вече тази тенденция се наблюдава и у нас. Обособяват се бизнес паркове. Доскоро те се формираха на случаен принцип - няколко сгради една до друга, които водят след себе си други, и се формираше нещо неофициално като бизнес парк. Истинският бизнес парк обаче се създава след изготвянето на мастер план, в който е планирана и развита инфраструктурата на локацията - газификацията, електроснабдяването, външните връзки, транспортната достъпност, т.е. всичко, което спомага за решаване на бъдещите проблеми още преди да са възникнали, както и добра визия за изискванията и нуждите на бъдещите наематели, които по този начин планират по-точно нуждата от работно пространство при разрастването си. Конкретно за бизнес парка в "Люлин" мога да коментирам едва когато инвеститорът излезе с повече информация за концепцията, изпълнението и времевия диапазон, в които ще бъдат реализирани площите.

- За съжаление с изключение на жилищните имоти пазарът на офис площи в страната все още е много вял. Единствено темповете на развитие във Варна и отчасти в Пловдив се доближават до софийския, но все още няма такова високо търсене като в столицата и нивата на доходност все още са незадоволителни. Извън София основните наематели в административните сгради са клоновете на мултинационалните компании и банки, които имат представителства там, както и някои от по-големите местни фирми.

Все още в провинцията местните компании ползват офиси от най-ниския клас С в жилищни сгради. В другите градове има много офис проекти, които обаче дори след построяването си не постигат добри нива на заетост. Освен това наемните цени са прекалено ниски, за да покрият в разумен срок направените инвестиции. Примерно в Плевен и Велико Търново офис сградите много трудно се отдават за повече от 4-5 евро/кв.м.