Страхил Иванов, управител на "Явлена": Трябва поне 3-4% ръст на икономиката, за да се раздвижи имотният пазар
Ваканционното настроение през лятото тази година е донесло оживление на пазара на имоти, показват последните данни. И така след спада през първите две тримесечия през третото има ръст в броя на сделките в големите градове между 6 и 10 на сто.
Сделките с имоти в страната ще спаднат с около 4 на сто през тази година в сравнение с 2011 г., а броят им започва да се стабилизира. Това е записано в последната прогноза на агенция "Явлена". Според нея спадът на този пазар се забавя. Техните очаквания са годината да приключи с 213 хил. продажби на недвижима собственост при 222 хил. през 2011 г.
Какво означава за този пазар предвиденият малко над 1% ръст на икономиката през следващата година, ще се активират ли сделките заради очакваното облагане на лихвите по депозитите, какви са тенденциите на пазара на ваканционни имоти - по тези и още въпроси разговаряме със Страхил Иванов, управител на "Явлена" и зам.-председател на Националното сдружение "Недвижими имоти".
Сега с идването на есента и приключването на сезона на отпуските какво се наблюдава на пазара?
- В началото на годината за София имаше спад от 15-16% спрямо година по-рано, а през второто тримесечие той беше с 33%, но през лятото, през третото тримесечие, има ръст спрямо миналото лято. От тази гледна точка, ако продължи пазарът да се развива по този начин, очакваме до края на годината да не е толкова голям сривът на пазара в цялата страна.
На какво се дължи това оживление точно през лятото?
- В пазара на недвижими имоти са преплетени много фактори. Хората в света го разчитат като лакмус за развитието на икономиката в страната. Хубавото е, че не е както 2011 г., когато водеща беше търговията със земеделска земя, а сега има раздвижване и на пазара на покупко-продажба и наемане на имоти. През лятото наистина имаше по-голям брой сделки и това ще смекчи спада на цените, защото, ако сривът през второто тримесечие беше продължил през третото и така до края на годината, това щеше още повече да намали цените.
Това знак ли е за по-голям оптимизъм у хората и компаниите за ситуацията в страната?
- Няма фактор, който ясно и отчетливо да излиза над останалите. Написаното във вестниците за предстоящото облагане на лихвите от депозитите, несигурността все още в еврозоната и тази къде да си влагаш парите – всичко това води до някакво раздвижване. От наша гледна точка раздвижване под 10 процента за едно тримесечие не е голямо като цяло, защото участниците на този пазар не са чак толкова много. Такива проценти са по-скоро задържане.
Ръстът на третото спрямо второто тримесечие може да е компенсация - тоест хората да са имали намерение за сделки, но през периода април-юни да са се въздържали от тях по някаква причина и да са ги осъществили през лятото. Когато има отчетлив инвестиционен интерес или пък някакво бягство от данъци, ние го регистрираме. В момента няма.
Очаквате ли предстоящото евентуално въвеждане на данък върху лихвите по депозитите да насочи спестяванията към инвестиционна покупка на имоти?
- Отговорът на един брокер трябва да бъде да. Аз бих казал, че не очаквам това да е в голям мащаб. Ако например лихвеният ви процент е 6, след облагане ще е 5.4. Бих го преглътнал, вместо да се занимавам с търсенето на по-добър процент в други банки, с изнасянето на пари в чужбина, с плащането на посреднически възнаграждения, комисиони и разходи по прехвърляне на собствеността, равни на лихвения процент. Защото една комисиона плюс разходите по прехвърлянето на собствеността на мен ми е годишната лихва.
Но една част от хората най-вероятно ще насочат инвестициите си в тази посока, защото усещането им е, освен че София конкретно е най-евтиният европейски град, но и че цените няма да падат кой знае колко още. Това обаче ще бъде много малък процент от хората.
Има ли вече отражение на пазара на имоти пускането на втория лъч на метрото?
- В рамките на половин-една година очакваме да има по-голям ефект. От завършването на строителството на бул. "Драган Цанков" и алея "Яворов" например ще се разбере и ефектът от разтоварването на част от София. В момента това не може да се усети толкова.
Ефектите, които сме наблюдавали при пускането на метрото в "Люлин" и после в посока към "Младост", бяха след 6 до 9 месеца и те са върху имоти до 500 м отдалеченост от метростанциите.
Ваши колеги коментираха, че заради промените в зоните за паркиране в центъра на София има отлив на интереса към имоти в тази част. Така ли е, или по-скоро става дума за моментна емоция?
- За мен е емоция, защото все още няма ясен и точен регламент на паркирането в София. Аз бих погледнал нещата и от друга гледна точка. Хората, които живеят в този периметър, имат възможност да паркират – платили са си, имат комфорт.
Аз не го виждам като обрат на инвестиционния интерес. Може би в следващите 2-3 месеца, когато всичко се установи, евентуално тогава вече ще можем да говорим за тенденции. В момента за хората, които са изпълнили изискванията, ситуацията е благоприятна.
Българите в момента предпочитат да наемат или да купуват?
- Българинът е пристрастен към покупките. Показателно е, че от началото на кризата продажбата на жилищата продължи, а наемите - спаднаха. Тоест хората се ограничиха да наемат, с което се предложиха много имоти на пазара и затова се сринаха наемите с много повече от продажните цени. Ако при продажните цени има средно 45% спад от 2008 година насам, то при наемите е в пъти.
Причината е все това мислене, че трябва да си в собствен имот. За нас като брокери това е хубаво, защото има сделки. Но това показва липсата на мобилност в мисленето и това, че хората не се местят след работата, а търсят работа, където живеят.
Има ли в момента опасност купувачите/продавачите да попаднат на т.нар. домашни брокери, които са за кратко на пазара и услугите им са съмнителни?
- Продължава в много по-малък мащаб, защото случайните играчи отпадат от пазара. Ако погледнете списъка на действащите агенции, ще видите, че над 50-60% от тях са тези, които са работили и преди възхода на пазара отпреди 2003 г. Тоест над половината са старите играчи, които знаят и 2, и 200.
В момента има друг проблем – с лъжливи оферти, смяна на площи, игра с цени. Понеже няма регулация на този пазар и всички работят по Търговския закон, открай време са се появявали случайни играчи, които гледат да изкарат някакви пари и после да излязат от него. Важното е ние в гилдията да ги знаем кои са.
Какво е подвеждащо в офертите?
- Пускат се несъществуващи оферти или се казва за имотите, че вчера са продадени/отдадени. Имат за цел да привлекат клиенти към съответната агенция и да им се предложи нещо друго. Това са елементарни подходи. При площите пък некоректно се включват и мазето, и тавана, и всичко, което може да се сетите и се правят опити за аргументация, а това е некоректно. Водят на огледи хората, без да са запознати с конкретния имот.
Банките продължават ли с голямо темпо да се сдобиват с имоти на техни кредитополучатели?
- Ние направихме специален отдел, който да работи с такива имоти. Тези банки, които възприеха добрия подход и препоръките от страна на посредниците, които знаят как да се продават имотите, са успешните. Тези, които предлагат тежки договори и немотивиращи условия, ще задържат придобитите активи като техни за по-дълго. Защото липсата на гъвкавост няма да ги продаде, а това носи само разходи. Виждам, че една част от банките оцениха правилно ситуацията.
След големите разпродажби на ваканционни имоти от купувачите им - основно чужденци, сега има ли интерес към покупки?
- Продължава да има бизнес в това преди всичко по Черноморието, много частично в Банско и Пампорово. Руснаците са двигателят на този пазар, и то на юг от Камчия. Във Варна търговията е много по-слаба, защото хората от бившите съветски републики, които купуват имоти, са в ниско ценовия и долната част на средния клас. Много рядко има купувачи с по-големи възможности - те купуват имоти в затворения тип комплекси.
Предстои приватизацията на Агенцията за дипломатически имоти в страната (АДИС). Колко голям интерес очаквате?
- Първо очаквам цената да излезе - да е добре балансирана и малко под очакваната. Ако се направи такава оценка и се събуди инвеститорският интерес, тогава шансовете за получаване на надпазарна цена са реални. Ако пък се избере подходът като при "БДЖ Товарни превози", това означава отхвърляне на инвеститори и несъздаване на атмосфера на надпревара. Много са играчите в България и извън страната, които биха имали интерес към придобиването на активите на АДИС, защото някои от тях са с невероятен потенциал. При добър подход тази продажба може да бъде много успешна.
В бюджета за следващата година се предвижда скромен растеж на икономиката, който все пак се очаква да бъде подкрепен от вътрешното потребление. От гледна точка на пазара на недвижими имоти какво очаквате?
- Аз не съм специалист по бюджета, но това, което е важно за нас, е да има ръст в икономиката. Той генерира доволни наши клиенти, които или наемат, или купуват. Защото кризата е основно криза на доверието и хората, които имат пари, ги спестяват в банките, а не ги вкарват на пазара. Това, което не виждам, е стимули за икономиката. 1-2 на сто за мен не е икономически ръст. Ръст от 3-4 на сто поне трябва, за да се увеличи вътрешният интерес към пазара на имоти.
Турция например има всяка година ръст от 6-10% и оттам в момента има голям интерес към имоти и активи в България. Когато се появи вътрешен ръст, тогава и външните инвеститори се повяват. В момента инвестиционният интерес към страната е изключително нисък.