Частен предприемач сте, имате бизнес намерения в София и се нуждаете от парцел, за да ги осъществите. Как може да се сдобиете с търсенето място на изгодна цена? Отговорът е прост - необходимо ви е да познавате някой общински съветник, заместник-кмет или кмета Стефан Софиянски. Те ще ви помогнат да разрешите въпроса. Схемата е замяна на общински терен срещу жилища. На сесия на Столичния общински съвет обикновено се одобряват около 20 замени в различни части на София. Това прави

годишно около 120 сделки

Няма данни каква площ от общинските терени са станали частни срещу панелни или луксозни апартаменти през годините. По информация на Столичната община за периода 1998-2002 година от замени и срещу отстъпено право на строеж кметството е получило 493 жилища.

Замяната е единственият начин общината да попълва жилищния си фонд, твърди столичният кмет Софянски. Причината е, че кметството не може да отдели пари за покупка или строеж на нови жилища, докато в същото време картотекираните нуждаещи се са над 40 000. Къде да ги настаня - обича да аргументира Софиянски необходимостта от замени.

Предимствата на замяната за бизнесмените са, че получават терена на изгодна цена, на каквато не биха могли да го купят на свободния пазар. Това показва практиката от публично известните случаи. Най-скандалните примери са от замяната на терени срещу апартаменти в местността "Погребите", която е продължение на Борисовата градина. По тази схема с парцели там се сдобиха Юлия Берберян, която взе 21 декара срещу 15 апартамента, като квадратният метър излиза 14 долара, "София ленд" - 35 декара срещу 42 апартамента, или 20 долара на квадратен метър, трупа "Славови", която ще строи цирк, придоби 10 декара срещу неизвестен брой жилища.

В момента тече размяната на апетитните терени по булевард "Тодор Александров", за който според новия градоустройствен план се предвижда да стане столичното Сити. Там имоти получиха членът на Висшия съвет на БСП Камен Пенков, както и общински съветници чрез подставени лица, които вече имат разрешение да градят бизнес центрове и хотели. Сделката с Камен Пенков придоби най-голяма публичност, защото стана известна цената й. Рокерът социалист стана собственик на девет декара общинска земя срещу шест луксозни апартамента и два гаража. Така апетитният терен, разположен на булевард "Тодор Александров" след кръстовището с булевард "Константин Величков", му излезе 17.7 долара на квадратен метър. На свободния пазар сумата е многократно по-висока и парцелите се търгуват от 200 до 600 долара на квадратен метър в зависимост от това дали теренът е с право на строеж, какво е предвиденото застрояване, комуникациите и други екстри.

Положителните ефекти от тези сделки са няколко.

Частният инвеститор печели от ниската цена на имота

крайно нуждаещите се - защото им осигуряват жилище. При замяна се печели и от това, че се плаща данък само върху по-скъпия имот. Не на последно място е придобивката, че столицата се преобразява. По схемата "замяна" бяха построени множество нови жилищни сгради, бизнес центрове, бензиностанции... Появи се и българският "Дисниленд", подобри се инфраструктурата. Бизнес центърът "София парк" например получи общински терен срещу задължението да построи улица и да оправи инфраструктурата в района.

Освен чрез замяна Столичната община попълва жилищния си фонд и с отстъпено право на строеж на частни предприемачи. Те получават необходимите им терени, като срещу това са задължени да дадат определен брой от готовите жилища на общината. Средно частниците дават по два-три апартамента от блок.

Кметството прибягва и до друга схема. Ако в един блок, останал за довършване от едно време, има до 30 на сто апартаменти за обезщетяване, той се дава за изграждане на частен предприемач. Бизнесменът го довършва със собствени средства и от продажбата на останалите апартаменти компенсира продадените евтино жилища за обезщетяване на собствениците на отчуждени недвижими имоти. По тази схема от 1995 година досега са обезщетени близо 2000 души.

Замяната и останалите сделки са перфектни. Това го показаха дори многобройните проверки на прокуратурата, които не откриха нищо нередно.

Опонентите обаче твърдят, че замяната е скритата форма на корупция в Столичната община. Те привеждат довода, че ако тези парцели са били продадени на публичен търг, в общинската хазна са щели да влязат повече средства, с които да се купят и повече жилища. Освен това процедурата гарантирала прозрачност и ясни правила, докато при замяната такива нямало. Оценката на земята е относително понятие и често не отговаря на пазарните стойности, твърдят още противниците, които обаче не смеят да отправят обвинения по друг начин освен анонимно. Според столичния кмет терените не се продават на търг, защото за тях липсвал интерес.

В същото време в жилищата, получени от замени, не винаги попадат крайно нуждаещите се. Типичен пример за това е разпределението на лукзозните жилища, получени от сделката с Камен Пенков. В тях по информация на пресата бяха настанени бившият вицепрезидент Тодор Кавалджиев, известен артист и други видни столичани. Единствената социално слаба беше майката на загинало дете при инцидента в "Индиго".

В момента над 40 000 столичани чакат да бъдат настанени в общински жилища. Те са подали молби до районните кметове. Всеки месец 7-членна комисия се събира и ги разглежда. Годишно Столичната община отпуска на районните кметства между 300 и 600 жилища. Това става на два пъти през годината, като на кметство се падат между 3 и 10 апартамента. В централния столичен район "Триадица" например, където има много желаещи, за периода 2000-2003 г. са настанени 63 семейства.

Кметството разпродава общинските си жилища

Политиката на кметството е пълна либерализация на продажбата на общински жилища. Тезата на Софиянски е, че кметството трябва да се освободи от тях.Така ангажиментите на общината по опазване на собствеността, както и редовното плащане на сметките за ток, вода, парно и телефон, ще отпадат. Освен това практиката показва, че когато си собственик на жилището, се грижиш по-добре за него, аргументира се Софиянски. По тази причина няма никакво ограничение, ако наемателите на общински жилища искат да купят имота. Условието е да отговарят на Наредбата за стопанисване и управление на общинската собственост.

В момента Столичната община разполага с близо 12 хиляди общински жилища, в които са настанени нуждаещи се семейства. През миналата година 490 от тях са пожелали да ги купят. Продадените апартаменти са 404. Цената им се определя по специална наредба, зависи от множество фактори и е различна за всеки столичен район. Общинските дружества "Софийски имоти" и "Софпроект" обикновено оценяват жилищата. Средно стойността на един общински апартамент достига до 80 на сто от пазарната му цена. Има случаи, когато жилището струва наполовина от пазарната цена, и единични, когато пък е многократно по-скъпо, твърдят общински съветници. По данни на общината квадратният метър струва средно около 180 долара.

Често срещана практика е наемателите на общински жилища да увеличават фиктивно членовете на семействата си, като регистрират на адреса, на който живеят, свои близки от провинцията. Понякога дори семейства, в които съпрузите отдавна са се развели, се възстановяват чрез фиктивен брак. Така набъбналото семейство придобива право на по-голямо жилище и кандидатства за т.нар. разширение. След това обикновено подава молба за покупка на жилището. Практиката показва, че така наречените социално слаби обикновено плащат жилищата веднага.

Държавата изплаща лихвоточките на спестителите

Близо 100 хиляди са столичаните с многогодишни жилищноспестовни влогове.

При прекатегоризирането съгласно приетия специален закон правоимащи са около 33 хиляди. Останалите отпаднаха, защото жилищните им нужди са били задоволени. Според закона правоимащите могат да получат пари срещу лихвоточките, ако решат жилищния си въпрос. Едната възможност е да купят жилище. Другата е да учредят жилищностроителна кооперация. Тогава кметството им отпуска общински терен, като те заплащат половината от стойността на правото на строеж. Така през последните години са построени около 40 нови кооперации. Друга вратичка, която може да се използва, за да си вземе човек парите, е да направи фиктивна продажба на жилище. Това става най-често между роднини. Родители "продават" жилището си на детето. Така то доказва, че е станало собственик на недвижим имот, и получава компенсацията.

Изплащането на лихвоточките става, след като притежателят им докаже, че вече е собственик на жилище. Това може да стане с нотариален акт или договор за покупко-продажба. Компенсацията за лихвоточка е 3 стотинки. Например ако спестителят има 400 хиляди точки, ще получи 12 хиляди лева. Средствата за изплащане на сумите са осигурени от държавата и се плащат от ДСК. Банката предлага и допълнителна услуга - заем в размер на 70 на сто от придобитото жилище при по-ниска лихва. Срещу кредита се прави ипотека на жилището. Причината да се предлага тази услуга е, че средно се изплащат по 5-6 хиляди лева, които не са достатъчни да си купите апартамент.

За последните години на 13 457 правоимащи са били изплатени близо 50 милиона лева, което е средно около 4000 лева на човек. За 2002 година са изплатени 124 хиляди лева обезщетения на 2666 столичани с многогодишни жилищноспестовни влогове.

---------

Около 480 000 жилища съставят софийския жилищен фонд. Дефицитът от жилища в столицата е около 60 000 според проучване на проекта за общ устройствен план. В тази цифра не влизат къщите и вилите за почивка, общежитията и сградите за събаряне. Пренаселените жилища с три и повече лица в една стая са повече от 11 800, примитивните са 5000. Към 1998 година над 5300 семейства са осъдени да напуснат домовете си заради реституция.

Обществените жилища в столицата са 13 на сто, а частните - 87 на сто. Панелните сгради са 46% от всички в София.