Това са реални битови ситуации, познати на мнозина, които нямат възможност да живеят в еднофамилни къщи. Да проумеят хората, че жизненото им пространство не е само до входната врата на дома им, а също и във входа, и в асансьора, и между етажите - с подобен проблем, изглежда, се сблъскват повечето български домоуправители. Според вече не толкова новия закон за етажната собственост такива трябва да има регистриран за всеки вход на жилищните блокове в страната.

Все по-често, най-вече поради липса на желаещи, които доброволно или срещу дребна сума да се занимават с досадни административни въпроси или със съседи инатчии, хората прибягват до услугите на професионалния домоуправител. Те обаче са разпространени в София, Пловдив и във ваканционните комплекси на Бургас и Варна.

32-годишният Стойне Василев от две години е собственик на апартамент в пернишкия квартал "Изток". Впечатлило го, че 90% от апартаментите са с еднотипна външна изолация, и то не в искрящ цвят, което е рядкост за окото в големите жилищни комплекси. Да, но в 30-годишния блок вратата на входа не била сменяна никога, пощенските кутии - разбити, дограмата - излющена, "ремонтираният" покрив - течащ. Домоуправителят - неясен, може би този от преди 10-ина години, но определено не се занимава със задълженията си.

И така, за да се заключва вратата на входа, да е чисто и да може да си получава кореспонденцията, Стойне Василев се навива да стане домоуправител на входа. Попълва домовата книга със собственици и наематели, регистрира етажната собственост в общината и започва търсенето на оферти за неотложните ремонти.

Тогава се сблъсква и с типичния аргумент на съседите: "Няма да плащам, защото преди години..." В единия случай съсед изскубнал жичка и звънецът не работи, в другия - платил за ремонт, но Иванов - не. Подходих с човешко отношение и сега събираемостта ни е 90-95%, дори и за планирания ремонт на покрива, казва Стойне Василев.

Според него принципът на задължителна ротация между съседите за поделяне на тези задължения също не е работещ, защото често хората приемали нещата проформа. Така било в блока на родителите му, където се наложила практиката за събиране на сумите веднъж по време на "мандата" на домоуправителя/касиера.

Покрай земетресенията в Пернишко от края на май ангажиментите на Василев се увеличават. Пръв той обикаля апартаментите на съседите си, за да види щетите - за щастие вижда само паднала мазилка. Подава молба, за да дойдат технически експерти и да проверят годността на сградата, посреща ги, развежда ги, констатират, че няма проблеми с конструкцията.

За така рекламираните от държавата програми за саниране Стойне Василев е скептичен заради условията - трудно ще се регистрират като сдружение, а и като навсякъде и в неговия вход балконите са остъклени (незаконно преустройство). Съветвам съседите си, ако още не са сменили дограмата, да се възползват от програмите за енергийна ефективност, като кандидатстват индивидуално. Условията са добри, странното е, че трябва да се тегли заем, за да може да се ползва 20% държавна помощ, учудва се той.

Признава, че примерът на неговия вход е рядкост и ако имаше как, биха прибегнали до професионален домоуправител. Въпреки близостта до столицата в Перник такива услуги не се предлагат, но имал уверението на различни фирми, че ще му помагат с полезни съвети.

Тръгнахме през 2007 г., когато на пазара имаше само две фирми за подобни услуги, спомня си Илия Джавгъров, един от основателите и управител на Green CIean Group. Едната от тях обаче се оказва "пирамида", завлякла голяма част от клиентите си. Така пред Илия и партньора му първото предизвикателство е да спечелят доверието хората. Те пък си научиха урока и разбраха, че трябва да са малко по-мнителни, когато става въпрос за парите им.

Фирмата се грижи за управлението на 40 сгради в София, 90% от които са нови жилищни сгради и затворени комплекси. Наблюдението му е, че веднъж възложено управлението на сградата на външна фирма, никога повече с това няма да се занимава вътрешен човек. Голяма част от хората разбраха, че занемари ли се в самото начало сградата, няма оправяне, че трябва да има ред, и още при издаването на разрешението за ползване се обръщат към нашите услуги.

Но по стара българска традиция "обущарят ходи бос", казва Илия Джавгъров и добавя, че входът, в който живее, е най-зле поддържаният в целия блок.

Тъй като се грижи за предимно нови сгради, фирмата няма опит в санирането. Сега проправят пътеката с издаването на технически паспорт на сграда на 50-60 години със започналата преди месец процедура. Проблем обаче били много старите сгради, които нямат нито един строителен документ.

Казва, че е тромава процедурата за саниране, макар и тази година да е по-улеснена. Сдружението на етажната собственост вече може да се регистрира не със 100% идеални части, а с 67%. Във всяка сграда има поне един, който вечно е контра на другите, и поне един, който вечно отсъства от общите събрания, споделя опит Илия.

Миналата година процедурата изискваше етажната собственост да изготви всички документи, да си направи проекти за енергийна ефективност, след което да кандидатства пред общината. Ако бъдат одобрени, се задейства процедурата – етажната собственост плаща, а общината възстановява някаква част от парите в определен срок, на принципа с възстановяването на ДДС. Сега обаче не е така -  общината изисква всяко семейство да внесе 500 лв. за изготвяне на документацията за енергийна ефективност и техническите паспорти, след което тя провежда тръжни процедури и избира фирмите. Но все още има неясноти, защото и общината не знае какво се случва с хората, които вече са подменили дограма, щрангове и са направили външна или вътрешна изолация.

При новото строителство пък има друг проблем – инвеститорът не е платил на надзора и надзорът не му е дал техническия паспорт, тъй като това не е изискване за разрешението за ползване на сградата, споделя Илия Джавгъров. "Много често инвеститорът е пред несъстоятелност, банките му взимат половината непродадени апартаменти. Той пък си е прехвърлил дружеството на клошари или роми и иди го търси", описва той.

Аплодира и идеята за това да има ред при поставянето на сателитни чинии и климатици. Още 2009 г. съветвахме хората да премерим параметрите, в които да ги монтират, отговорът беше: "Ти че ми кажеш на мене я къде да си турим климатико."

И за фирмите най-големият проблем е събираемостта. Макар да им е дадена възможност да се възползват от бързата процедура в Гражданско-процесуалния кодекс, с която да поискат издаване на изпълнителен лист за необслужени задължения, съдебната практика се оказва различна при един и същ закон.

Отбелязва, че по закона за управление на етажната собственост всеки собственик е длъжен да прави вноските в бюджета и никой не го освобождава, дори и да оспорва решенията на общото събрание. Трябва да изкореним принципа "не съм съгласен и няма да плащам" - ако не ти харесва, има си ред, по който да обжалваш. 

За по-висока събираемост се предлага и услугата "контрол на достъпа" - слагаме чипове за асансьори или влизане в сградата и който не си плати, му спираме чипа. Този проект работи в големите блокове, които са си едно малко село.

Друга недомислица в закона пък много често е причина за най-сериозните скандали между съседите. В един текст се казва, че всички разходи за поддръжката на управлението следва да се разпределят на база брой живеещи, в друг текст се дава право на общото събрание да реши как да разпределя вноските в бюджета. Това е много болна тема, от която се дистанцираме и оставаме собствениците сами да решат.

От миналото е изостанало и виждането, че живеещите на втория етаж не трябва да плащат за асансьор, защото не го ползват. Това е обща част и ако някой не я ползва, съответно трябва да поиска съседите да му я изплатят. Освен това в много от новите сгради вече има подземни гаражи, никой не може да ме убеди, че като дойдеш с колата с торбите от магазина, и ще се качиш три-четири етажа и нагоре пеш, казва Джавгъров.

За него обаче истинският проблем е безстопанствеността. Много хора купуват жилища с инвестиционна цел и години наред не се интересуват какво става с тях. "В терасите се събират боклуци, вали дъжд и сняг, това потича по улуците и се събира в шахтите, рано или късно те се запушват и съответно се стига да наводнения. Затова и съветвам новодомците да си правят застраховки, защото в такива случаи на безстопанственост няма спасение."

Все още общите части в жилищните сгради не интересуват много хората. "Всеки си мисли: "Аз съм си направил моя ремонт", но какво от това – каниш си гости, входът тъмен, мръсен, не може да се качат с асансьора, какъвто и ремонт да си направил, все тая. Нали мръсотията отвън ще ти я внесат в апартамента", разсъждава Джавгъров.