В миналия материал накратко ви информирахме за общите принципи на Закона за дружествата със специална инвестиционна цел (ЗДСИЦ) и основните изисквания и процедури при учредяването и издаването на разрешения за дейност на дружествата със специална инвестиционна цел (ДСИЦ). Сега ще опишем основните изисквания към управлението на тези дружества, както и част от изискванията към дейността им.

ЗДСИЦ изрично предвижда, че този вид дружества се управляват единствено по едностепенната система - от съвет на директорите. Според нас подобно легално изискване не държи достатъчно сметка за факта, че голяма част от акционерите в СИЦ биха били институционални инвеститори (изискване на самия закон), за които логичното място в органите на управление е в един евентуален надзорен, а не пряко управляващ орган. Законът предвижда редица изисквания към членовете на съвета на директорите: да имат висше образование, да не бъдат обявявани в несъстоятелност като еднолични търговци или неограничено отговорни съдружници, да не са в производство за обявяване в несъстоятелност, да не са лишавани от право да заемат материално отговорна длъжност, да отговарят на общите изисквания на Търговския закон. Също така са предвидени ограничения относно наличието на роднински връзки с членове на органите за управление на обслужващите дружества (за отбелязване е, че липсва ограничение при наличие на подобни връзки със собствениците на тези дружества). Законът изрично предвижда, в случай че член на съвета на директорите е юридическо лице, ограниченията, посочени по-горе, се отнасят до неговия представител (законен или по пълномощно).

ЗДСИЦ предвижда изрично задължение за съвета на директорите да застраховат недвижимите имоти веднага след придобиването им. За отбелязване е липсата на регламент и изисквания относно определянето на застрахователната стойност и рисковете, които се покриват със застраховката.

Както посочихме в предишния си материал, съветът на директорите не може да осъществява пряко действия, свързани с поддръжката и управлението на имотите или вземанията, собственост на ДСИЦ, като тези дейности се прехвърлят на обслужващо дружество.

Съветът на директорите се ангажира преди всичко с дейностите по подготовка, придобиване и последващо разпореждане с придобитите имоти или вземания. Основно задължение е провеждането на процедурата по оценка на недвижимите имоти и вземанията преди тяхното придобиване. Законът предвижда подробни изисквания към експертите (оценителите), както и отговорност за причинените на ДСИЦ и неговите акционери вреди, резултат от неточна оценка. Според нас този изричен текст (чл.19, ал.4) в бъдеще може да постави началото на множество правни спорове, но и на действително издигане на стандарта на дейността на бизнес оценителите в областта на недвижимите имоти. Вероятно спор по приложението на тези текстове от закона ще предизвика липсата на указания, какво се разбира под експерти с квалификация и опит в съответната област. Тук възможностите за тълкувания са широки: лицензирани от Агенцията за приватизация оценители, вещи лица, вписани в списъка на Министерството на правосъдието, банкови експерти, брокери на недвижими имоти.

За отбелязване е изискването ДСИЦ да не придобива недвижими имоти или вземания на цени, значително по-високи, или да продава същите активи на значително по-ниски цени от оценките, направени от избраните експерти. Спазването на подобно изискване очевидно ще бъде предмет на конкретен анализ за всеки един случай.

Законът предвижда изрично преоценка на придобитите от ДСИЦ активи в края на всяка календарна година или при промяна с 5 на сто в индекса на цените на недвижимите имоти или на индекса на инфлацията. Прагматично погледнато тази преоценка ще влияе само върху спазване на изискванията за покупка или продажба, посочено по-горе. В закона не е предвидено отражение на тази преоценка в счетоводството и балансите на ДСИЦ.

ДСИЦ няма право да предоставя заеми и да обезпечава задължения на трети лица. Законът слага рамки и на начините и рамките на кредитиране на самото ДСИЦ: то може да издава без ограничения дългови ценни книжа (например облигации), които са регистрирани за търговия на регулиран пазар, може да взема банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на недвижими имоти или вземания. Позволено е и получаването за срок до 12 месеца на банкови кредити за изплащане на лихви, ако кредитът е на стойност до 20 на сто от балансовата стойност на активите на дружеството. По отношение на облигациите, издавани от ДСИЦ, не се прилагат общите изисквания на чл. 204, ал. 1 от Търговския закон - за изтичане на поне две години от вписването на дружеството в търговския регистър и наличието на поне два заверени и приети годишни счетоводни отчета (§2 от преходните и заключителни разпоредби на ЗДСИЦ).

- - -

Темата на следващия материл: инвестиране на свободните средства на ДСИЦ и изисквания за разкриване на информация.