В строителството трябва има ценз на хората и компаниите
Има ли балон в цените на имотите в България, от какво ще зависят те в бъдеще, кои ще са бъдещите горещи точки при имотите и какво е мястото на екологията са част от темите на организиран от "Дневник" и "Делойт" дискусионен клуб. В срещата участваха:
Илиян Василев, председател на консултантската компания "Делойт България". Бивш посланик в Русия, бивш председател на Агенцията за чуждестранни инвестиции.
Джулиан Едуардс, генерален директор на "Тишман мениджмънт кампъни" за държавите извън САЩ и генерален директор на "София еърпорт център". Опитът му в сектора е над 25 години.
Атанас Панов, архитект, собственик на "ЛП консулт".
Георги Киров, ръководител на отдел "Инвестиционни анализи и проучвания" в "Колиърс интернешънъл".
Иван Велков, генерален мениджър на "Колиърс интернешънъл" за България. Член на борда на Националната асоциация за недвижими имоти.
Любен Татарски, кмет на община Разлог.
Популярна е тезата, че има балон в цените на имотите в България. Преди да обсъдим това, бих искал да чуя вашето мнение - какво всъщност е това?
Иван Велков: Според мен няма общ термин "имоти". Сегментите са съвсем различни, дори във всеки град или регион може да има коренно противоположни тенденции.
Атанас Панов: Тук става въпрос за два продукта на пазара. Едната е продажбата на недвижим имот, другата е отдаването му под наем. Пазарът на недвижимите имоти за отдаване под наем е изцяло подценен, което означава, че за балон и дума не може да става. В България бизнес с наеми в момента не съществува. Причината е, че по традиция българинът предпочита да си закупи жилище. В този момент пазаруването е много силно - от български клиенти на софийския пазар, от западни клиенти по курортите. А като говорим за цените на недвижимите имоти като строителен продукт, отново мога да кажа, че няма балон. Не е толкова огромна разликата между себестойността на този продукт и цената му на пазара. Нашите цени са определено най-ниските в региона, да не говорим в по-големи мащаби.
Джулиан Едуардс: И моето виждане е, че няма балон. Просто цените се повишават. Цената на строителството се вдига и продажните цени също трябва да се повишат. Ако погледнем двата най-нови развиващи се пазара - България и Румъния, ще видим, че в Румъния цените на кв.м са по-високи, отколкото в България.
Илиян Василев: Балоните са описание на предкризисни и кризисни състояния на един неустойчив растеж. Усещането за балон е толкова важно, колкото и реалното присъствие на надценени имоти. Това се определя от факта, че доходите на основния потребител в България растат по-бавно, отколкото цените на недвижимите имоти. За българския потребител този пазар е проблем, тъй като цената за влизане в него е много висока.
В цената на всеки имот има един все по-голям компонент, който не зависи от техническите параметри на сградата. Все по-голямо значение оказват сегментът инфраструктура, околна среда и колкото повече се качват цените, толкова този компонент става по-важен. На определено ценово равнище тези нетипични, неприсъщи разходи могат да се окажат дори условие, задържащо по-нататъшната експанзия на пазара.
На фона на засиленото търсене на имоти като световна тенденция какви са недостатъците и кои са конкурентните предимства на България? Инфраструктурата ли е най-големият и единствен проблем?
Атанас Панов: За съжаление проблемът не е само в инфраструктурата. Скоростта, с която се развива пазарът на недвижими имоти, доведе до влизането на много играчи, които не са квалифицирани. Има работа за всички фирми, за всички експерти, за всички строители, дори и за повече - вратата е широко отворена и за неквалифицирана работна ръка. Ефектът е, че в 99% от случаите продуктът е лишен от основни качества.
Още по-драматично е, че тези неща се продават. Ако не можеха да се продадат, пазарът бързо щеше да се регулира и да отсее некачественото. Това е голямата драма - българинът бърза да си купи апартамент, за да не се вдигнат цените. Българинът бърза да построи апартамент, за да го продаде, пазарът върви. Което означава, че едните правят боклуци, а другите ги пазаруват със страхотна скорост, което довежда до презастрояване, претоварване на инфраструктурата и унищожаване на огромни райони, които иначе биха могли да бъдат идеална и жилищна, и бизнес, и курортна среда. Това го виждаме в новите райони в София, по курортите на морето - Слънчев бряг, в Банско. Пазарът определено е див и в него не работят естествените регулатори, които да предполагат качество.
Любен Татарски: Това, което се случва през последните години, надхвърля и моето въображение. Не е реално една нива, на която няма нищо, в най-неплодородните места, никой не се е сещал за нея и изведнъж да струва 100 хил. евро декара. Цената обаче е такава, защото някой дава тези пари. Но този, който ги дава, не е крайният потребител, това е посредникът, така нареченият инвеститор. Хората се сърдят, като им кажа на срещите - "т.нар. инвеститори". Има и реални инвеститори, но те са единици - "Балканстрой", Първа инвестиционна банка и някои други. Другите продават още на зелено, цвъкат нещо, изчезват и не ги интересува какво става. Не мога да си представя около един голф комплекс, в който могат да играят 100 - 200 души, да възникне селище с 30 хил. места. Какво ще правят тези хора там?
Никой не мисли за публичната инфраструктура, за здравеопазването, за зелените площи, за пожарната станция там, за какво ли не още. Забравяме последния във веригата - купувача. Ако доскоро можехме да го лъжем с картинки и цветни проспекти, сега вече става все по-трудно и затова се получава спад на пазара на имоти. Този спад обаче е добре дошъл за нас, да се свестим малко. Около Разлог има пет селищни образувания, изключвам Банско, с обща леглова площ около 200 хил. легла. Местните хора не сме готови за такова развитие. Ние в момента вземаме парите от имотите, но не мислим какво ще стане след 10 години.
Липсва като цяло каквато и да било държавна или на местно ниво политика. Например за миналата година ние сме издали строителни разрешения за около 500 хил. кв.м разгъната застроена площ само в нашата община. Това са стотици милиони евро инвестиции. Как един държавен чиновник не прояви интерес, не звънна един телефон да пита какво става там? Държавата отсъства в този процес. Ние се опитваме на местно ниво нещо да правим, но това не е достатъчно, може да взимаме грешни решения.
Казвате - няма голяма разлика в цените. Според мен не е така. Цената на един кв.м, да кажем, е 400 - 500 евро за външно строителство, а не се продава под 1000 евро. Печалба от 100% не мисля, че е малко. Стихийност - определено. Всякакви хора станаха строители, всякакви хора правят инвестиции. И се опасявам, че това е балонът, който в бъдеще ще цъфне - празните сгради, които сега се строят навсякъде.
Георги Киров: Липсата на законови ограничения мултиплицира проблема. Факт е, че бариерата за ход в определени локации е много ниска, привлича инвеститори с много кратка визия, които, общо взето, гледат да построят и да излязат от региона, а след това някой друг да се занимава с проблемите.
Дж. Е.: Мисля, че хората изведнъж ще осъзнаят, че България е невероятно място, но тази или онази сграда може и да не са най-качествено построени или да не са на най-подходящото място, с хубава гледка и т.н. Мисля, че търсенето ще намалее и това вече започна да се наблюдава в Банско. Не защото Банско не е хубаво място - проблемът е в инфраструктурата. Няма достатъчно лифтове, хората се тревожат за електричеството, водата, канализацията, защото градът се е разраснал прекалено много.
По повод голф игрищата - българите не са запалени играчи на голф. И в този случай ще има туристи, които играят голф, но те търсят инфраструктура - не само пътища, но и магазини. Защото ако няколко семейства дойдат, мъжете може и да играят голф, но жените им най-вероятно ще искат да отидат на ресторант, кафене, на СПА или на пазар. По принцип голф туристите харчат най-много. Но не мисля, че хората ще се втурнат да играят голф на място като България, както ходят в Испания и Португалия например. Развиването на този бизнес е много скъпо. В такъв смисъл аз се съмнявам доколко всички тези голф игрища ще успеят да се развият устойчиво.
Не виждам балон в цените на т.нар. commercial property, но мисля, че има балон при пазара на жилищните имоти.
Що се отнася до ролята на държавата, на мен ми се струва, че централното правителство не упражнява контрол. Ако имаше някакъв план, щеше да има пари за пътища, за електричество, вода, канализация, за газ и т.н. Компаниите, които доставят вода, доставчиците на електричество нямат големи бюджети за инвестиции, за да подобрят инфраструктурата си. Те разчитат на предприемача да направи инвестициите вместо тях и това се превръща в цена, която предприемачът трябва да плати. Няма и диалог между доставчиците на тези ресурси, местните структури и правителството за отпускане на средства за подобряване на инфраструктурата.
И.Василев: Всички тези проблеми са резултат на развитие по инерция - без политика. Това е неизбежен резултат от хибридния тип разпределение на власт - нито общините, нито центърът имат реална власт, в резултат на което се получава вакуум, сива зона на отговорности.
Много важно е ние да определим за себе си какво искаме да постигнем. Това, което виждаме, не ни харесва, никой не си е представял, че Слънчев бряг ще е по-голям от Варна и от Пловдив. Когато развивахме Банско навремето, англичаните дойдоха и казаха: "Не пипайте града, той е невъзпроизводима историческа ценност, каквото искате да развивате, развивайте го около града. Иначе ще разводните този район и ценността на Банско, откъдето е тръгнало всичко, ще изчезне." Вижте в Банско кое е ценното - старите къщи на онези търговци, които днес струват много повече от всичките ни усилия като квадратури и стойности, но и след 200 години пак ще струват много повече от това, което сме създали днес.
От гледна точка на децентрализацията трябва да се върви по две насоки. Виждате, че голяма част от напрежението се ражда от невъзможността на местните органи практически да спрат вълната. На много места това е свързано дори с риск за живота. Затова трябва публичен консенсус, обществена нетърпимост, за да може местните органи да имат подкрепата, силата и възможността да устоят една или друга позиция.
Мисля, че е крайно време да погледнем на екологията като на източник на богатство. Каквото и да построите, ако ще да бъде и най-луксозното, ако околната среда не се поддържа, ако я няма радостта на погледа, ние не можем да кажем, че сме отворили каналите за по-дълготрайното устойчиво развитие.
Имаме два основни проблема, които са свързани - инфраструктура и регулации. Какъв е начинът тези проблеми да бъдат разрешени бързо, за да не се стига след 30 години до бутане на сгради?
Л.Т.: При инфраструктурата държавата има своето място - пътищата са републиканска пътна мрежа, горите са изключителна държавна собственост, водите също. Така че общините не могат да разполагат с ресурсите, но могат да реализират проекти в тази насока съвместно с инвеститори чрез публично-частни партньорства.
Ние събираме много висока такса от инвеститорите, два пъти по-висока от софийската и тази в Банско - 34 лв. на кв.м. Когато направихме разчетите, инвеститорите скочиха. Показахме им сметките, нещата, които трябва да се направят, и ги питам: "Кое от тези неща трябва да отпадне според вас". Те млъкнаха и оттам нататък започнаха да си плащат. Намерихме и друга гъвкава форма - те да изработят инфраструктурата в общия устройствен план с техни средства за сметка на тези такси. Значи намира се начин и решение на този въпрос.
Затова инфраструктурата в рамките на една по-малка общност трябва да е в отговорността и от компетенциите на местната власт. Държавата да си гони големите инфраструктурни проекти - пътища, газопроводи, летища. Много е трудно да се одобри един общ проектен план - минават години. Инвеститорът не чака, парите няма да стоят вечно на нашата врата. Тези срокове трябва да бъдат съкратени, процедурите трябва да бъдат опростени.
И.Василев: За мен има три неща, които са важни.
Първото е децентрализацията и прилагането на форми на управление на собствеността, които са типични за частния бизнес. Не държавата да бъде по-малко държава - очевидно има сфери, в които няма кой друг да поеме тази отговорност, а прилагането на методите на управление на частния бизнес за управление на публичната собственост.
Второто нещо - максимално широк фронт на строителство на публична инфраструктура - пътна, ВиК. България има достъп до дългосрочни ресурси на сравнително допустима стойност; има утвърдени формати при публично-частно партньорство или концесии; има законовата база. Проблемът е, че публично-частното партньорство загуби много имиджа си поради неудачите около магистрала "Тракия", а без имидж не стават нещата.
И самата държава трябва да управлява собствеността си по пазарни правила, за да увеличи своя финансов капацитет. Ако общините направят това просто упражнение, изведнъж много лесно ще се окажат значителни собственици, които могат да предприемат и по-дългосрочни проекти.
Проблемите ги подчертахме, но какви обаче са възможностите? Какво може да се отчете като конкурентно предимство, на кое може да се заложи?
И. Велков: Конкурентно предимство е, че крайният клиент става все по-информиран. Това дисциплинира участниците - колкото е по-информиран, изискващ и недопускащ компромиси крайният клиент, толкова по-трудна е ситуацията за някой, който би искал просто да се възползва от краткосрочни перспективи и свои приоритети.
Г.К.: Много жалко е, но се конкурираме главно като цени, а не като среда - средата я няма, тя се унищожава. За съжаление България е доста пасивна в много политики, свързани с благоустройството. Има един голям шок, който ще ни връхлети - легалната рамка, свързана с екологията - класове сгради, емисии на сгради. Това са теми, за които в момента в България никой не мисли, просто не са на дневен ред. И те ще връхлетят като някакви външни шокове.
А.П.: Това, което генетично създава условия за раждането на тези проблеми, е участието на държавата като мениджър в този процес. Държавата не осигурява възможност за усвояване и организиране на нови терени. Това отново се оставя в ръцете на частния предприемач. И когато той прави неистови усилия да урбанизира някаква нова територия, администрацията и на най-ниско ниво не е партньор, а враг. Когато излезеш от рамките на града, ти имаш нужда от огромна подкрепа, от партньор, който може да бъде държавата. Тогава инвеститорът е готов да вложи нужните средства за една екологична, естетична, добре разработена среда. Това проектиране се нуждае от дребна помощ, одобрение. Тогава обаче се влиза в тази безумна спирала, от която няма излизане. Първо, администрацията като персонал не е достатъчна, за да обработи информацията, която й се подава. И второ, като специалисти, като компетентност те не са на необходимото ниво. Абсолютна бариера пред добрата посока на развитие.
Л.Т.: Но като че ли няма желание да бъде решен този проблем, който всички го знаем. Знаете ли, в моята община един главен инженер или началник отдел, който отговаря за цялото строителство, получава 350 лв. заплата. Как да стане? Във всяка фирма ще му дадат 3500 заплата.
Дж.Е.: Мисля, че конкурентното предимство на България е добре образованата работна сила, на която обаче се плаща малко. И това е проблем. Фактът, че заплатите на хората от държавната администрация са прекалено ниски, е главната причина за проблема. Не можете да привлечете най-добрите хора в местните общини, идва и проблемът с изкушението да си напълниш джобовете.
А.П.: Не може човек, чието образование струва 200 или 500 хил. долара, да работи за 200 - 300 лв. заплата. Държавата трябва да има правилна политика спрямо човешките ресурси. Тогава не само ще има добре образовани хора на тези позиции, но ще дойдат и хора от чужбина за същите постове.
И. Василев: Тук трябва честно да си кажем, че без имиграция, без усилен внос на кадри с квалификация ние нито туризъм можем да развиваме, нито да поддържаме строителния блок.
Аз направих едно елементарно упражнение - съпоставих това колко качествени строителни работници ще ни бъдат необходими, ако всичко онова, за което се пише, се случи. То просто е нереално. Само крупните индустриални обекти заедно с инфраструктурата ще глътнат повече хора, отколкото в момента са ангажирани в строителството.
За мен има едно прекрасно решение - да има мораториум или поне рязко да ограничим строителството, като вкараме по-високи изисквания към качествата на проектите. Просто ценз за хората и компаниите, които участват. От това България няма да пострада, нито пък цените на имотите. Нещата ще си дойдат на мястото.
Ако очакваме държавата да бъде нашият честен брокер, човекът, който спазва правилата, трябва да имаме точно регламентирани отношения какво да очакваме от нея и какво е нашето участие, защото държавата не е нищо друго освен ние самите. Намирам за абсолютно задължително да има публично-частно партньорство, т.е. максимална част от дейностите да се изтеглят от общината и да се инкорпорират. Ако цялата тази дейност се субконтрактира примерно в един фонд за развитие на собствеността в Разлог и вашите общински активи се вложат за управление, то хората в тази структура ще бъдат освободени от ограниченията за заплащане в държавната администрация.
Какво може и какво трябва да се направи, за да се решат проблемите?
А.П.: От едната страна стоят инвестиции, от другата - поле за реализация. По средата стои формулата как едното се превръща в другото. Тази формула е в ръцете на управлението - дали е местната власт или държавата, но тя създава регламента на тези отношения.
Има желание на инвеститори да финансират в инфраструктурни проекти, но липсва формула как да стане това. Това намалява интереса на инвеститорите, връща парите отново в презастроените зони и отново генерира проблема, за който говорим. Формулата на разпределението или усвояването на тези пари е в ръцете на държавата и нейната изпълнителна власт. От нея се очаква само да създаде регламент.
Дж. Е.: Първо, в България трябва да има стабилно правителство, което да се задържи достатъчно дълго на власт, за да може управляващите да изградят план, който да има начало и край.
Също така знаем, че ЕС даде своите оценки за България в доклад и те не бяха от най-добрите. Правителството трябва да приеме това като знак за предупреждение и да подобри ситуацията. Единственият начин, по който може да се подобри инфраструктурата, е с помощта на частния сектор.