Жоржета Рафаилова, архитект: Промените в устройствените планове само отлагат решаването на проблемите
Арх. Жoржета Рафаилова е проектант на длъжност главен експерт в общинско предприятие "Софпроект – ОГП". Завършила е катедра "Обществени сгради"- ВИАС, през 1984 г. има над 30г. опит в пространственото планиране. Участвала е и ръководила проекти за развитието на София, като е била и част от основния екип по изработването на действащия Общ устройствен план (ОУП) на Столична община, който е в сила от 2009 г.
Проектантите от "Софпроект" ще бъдат водещи при изработването на дългосрочната "Визия София 2050" за развитието на града, която ще даде насоки за актуализиране на общия устройствен план. Повод за разговора с арх. Рафаилова са зачестяващите проекти за високи сгради в София, както и отхвърленото предложение за референдум в "Младост".
Какви бяха целите при създаването на действащия Общ устройствен план?
- Това е първият общ устройствен план на голям град и на община, направен след промените през 1989 г. Целите бяха да отговори на силно променените социално-икономически условия в страната. Бяхме в условията на преминаване от изцяло планирано и държавно управлявано стопанство към пазарно стопанство. В този момент държавата вече преставаше да диктува и налага къде, какво да се строи. Тогава хората в България живееха с мисълта, че след като на тях им се признава собственост, то те могат да правят с нея каквото си поискат. За това имаме едни печални примери като "гетото на богатите" - кварталите "Симеоново", "Драгалевци" и "Бояна", където на места няма улици и канализация. ОУП даде правилата, ограниченията и рамката за новите инвеститори.
Къде би могло да бъде ситито на София...
- В Общия устройствен план се възприе, че няма да се ограничава височината на строежите в т.нар "западно разширение на центъра", по булевард "Тодор Александров" до бул. "К. Величков". Идеята беше там да се развие деловият център на София или т.нар. "сити". Това не означава, че отпадат останалите изисквания - например, максимален интензитет на застрояването, разстоянията до съществуващи жилищни сгради и пр.
Този делови център обаче не се получи досега по две причини. Това, че нямаше ограничение на кота корниз повлия изключително силно на пазара в този район и той "надскочи" себе си. През 2007 и 2008 г. цените на имотите в София бяха достигнали пик и имотите в този район се препродадоха по няколко пъти, като всеки следващ предприемач плащаше печалбата на предходния.. Другата причина е, че в България навлезе и световната криза. Така застрояването в тези много скъпи имоти стана нерентабилно
А небостъргачите?
- Да, на някои места в града неминуемо ще се появяват високи сгради. Въпросът е колко и как точно въздействат на средата - дали ефектът е желан или я разрушават. Когато правите небостъргач, районът около него оживява. Около такива големи сгради неминуемо се заражда нов локален център. Южната част на центъра на София се разви сериозно, а северната част доста изостана и няколко високи сгради биха могли да "дръпнат" инвестиционния интерес за постигане на нужния баланс.
Има резон в обществения дебат за високите сгради. Трябва да си съставим критерии за оценка и тогава да правим заключения. В противен случай всичко е само емоционално и непрофесионално. Когато се правят такива сгради, за всяка една от тях трябва да има по-подробни изследвания за въздействието върху градската среда, върху пространствата, за начина, по който влияе на естетиката на града.
Трябва да се помисли и за други неща: дали трябва да бъдат на едно място или да маркират центровете и подцентровете. Може би, предвид мащаба на София, би трябвало да се помисли за някаква максимална кота на височина, която да не се надскача.
Много високи сгради в София, включително и "Парадайс тауър" се разрешават на основания чл. 27 от ЗУТ...
Чл.27 е мислен навремето, още в Закона за териториално и селищно устройство, с оглед на традиционната дребна имотна структура на София. В старата част на града, където са били основно жилищните сгради със сключено застрояване, няма големи имоти. Този текст на закона е замислен да се прилага в тях, а не в промишлените зони. Идеята е, че в парцел от 300 кв. м, например, който е между две улици, не може да се построи кой знае какво, ако се спазват и останалите изисквания в закона.
След промените през 1989 г. този член даде възможност и на редица инвеститори да се възползват, дори когато имат имот от над 4 дка. Би трябвало този член да се допълни така, че да важи само за средно и високо етажно застрояване, в случай, че имотите не са с площ над 500 кв. м.
В началото на април беше отхвърлено предложението в "Младост" да се проведе референдум, с който се искаше промяна на общия и подробните устройствени планове. Доколко промените в плановете биха били решение?
- Въпросът е доколко е необходимо и дали хората не си въобразяват, че с изменение на един устройствен план могат да решат други проблеми. Някои хора са убедени, че като сменят плана и боядисат в зелено имот между блоковете, който е възстановен, с това въпросът ще бъде решен. Не, той не е решен. Това е само отлагане във времето.
Големите конфликти възникнаха с прилагането на други закони, най-вече реституционните. Хората в жилищните квартали се оказаха изправени едни срещу други. По средата сме тези, занимаващи се с планиране, без да носим отговорност, за това, че някъде съдът е възстановил земя.
При създаването на Общия устройствен план имахме едно предложение, което не можа да намери реализация през годините. Това беше създаването на т.нар. "Общинска поземлена банка". Като идея общината трябваше да купува и уедри земята, която притежава, да я "сложи" в тази поземлена банка и да я използва като средство за обезщетяване на онези собственици, които имат имот, но не могат да го ползват, тъй като е под детска площадка например.
Полезният ход е хората с реституирани имоти, попадащи в зони и терени за публични мероприятия, да получат земя, където да реализират намеренията си. Друго не сме измислили като ефикасен начин за решаване на този конфликт. Обезщетяването с пари е много по-скъпо и общината няма такъв ресурс. Няма кой знае колко начини да се излезе от подобна ситуация. Същевременно няма добра идея, с която да не може да се злоупотреби и от страх това да не се случва, в момента продължава да не може да има замяна.
Трябва да се помисли как един такъв механизъм да работи добре, без да има възможност за злоупотреби. Трябва и да има начин общината да придобива необходимите за публични цели имоти и в същото време да бъдат справедливо обезщетени хората, без това да изисква тези огромни суми.