Дискусия: Заслужава ли София небостъргачи като "Златен век" (статията е допълнена)
Дискусия за над 100-метровата сграда "Златен век" - урбанистичен или политически проблем" се проведе в Културния център на СУ "Св.Климент Охридски". В нея участваха арх. Пламен Мирянов, представител на инвеститора "Артекс", арх.Павел Янчев, урбанист, работещ в Брюксел и изготвил анализ за промени в Общия устройствен план на София, арх. Антонина Илиева, преподавател в Университета за архитектура, строителство и геодезия и Войслав Тодоров, общински съветник и съучредител на гражданския комитет "Лозенец". Модератор бе арх.Слава Савова, а домакин на проявата - културологът проф. Александър Кьосев.
Инициативата "Ре-тур: Градът на фокус" предвижда поредица от дискусии за проблемите на градската среда на София като темата за "Златен век" е първата. Тя продължи над два часа и "Дневник" публикува част от нея. Следващата е планирана на 10 април и ще е с тема "Междублоковите пространства - запустелите поляни на обществения живот".
Строителството на небостъргача предизвика спорове и протести на живеещи в кв."Лозенец" след ноември 2017 г., когато изтече срокът на разрешителното за строеж. Заповед за спиране на строителството бе издадена от Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК) на 15 април 2019 г., но по друга причина, последваха съдебни дела, които стигнаха до Върховния административен съд. В крайна сметка забраните отпаднаха в съда и строителството по сградата продължава и в момента, като вече е завършена в груб строеж.
Арх.Мирянов: За нас сградата "Златен век" е придобивка и подарък за квартал "Лозенец", защото чрез тази сграда искаме да създадем християнски православен културен център, музей на християнската българска култура и история. Около това пространство ще има зали за обучение на деца по калиграфия, различни изкуства и вероучение. Живеем във време, в което грехът се превърна в норма. Ще има православен храм на последния етаж, когато сградата бъде построена.
Чрез тази сграда ние искаме да облагородим и градината пред храма "Въздвижение на Светия кръст Господен", защото тя в момента няма вид на градина на европейска столица. Искаме да я изградим с нов ландшафтен проект, с редки дървесни видове, така че тя да бъде по-приветлива - с кътове за отдих, с водни площи и да е притегателен център за всички хора от квартала.
Тази дискусия щеше да е по-смислена и навременна, ако беше между 2004 и 2007 година. Сега доста не е в темата - имаме положително становище от Върховния административен съд за абсолютно валидно разрешение за строеж.
Арх. Павел Янчев: Наистина е добре такива дискусии да се провеждат, когато се одобрява подробния устройствен план (ПУП), тоест да беше през 1996 г. и тогава щеше да е по-плодотворна. Трябва да мислим в бъдеще по този начин за дискусиите, за да не сме поставени пред свършен факт.
Проф.Кьосев: Храм на последния, 34-и етаж, е доста екстравагантно. Казано е "Оставете децата да дойдат при мен!" Дали бедните деца биха стигнали до последния етаж заедно в асансьорите с обитатели на бъдещата сграда? Няма ли да създаде това повече социални конфликти, а не социални контакти?
Арх.Мирянов: Този храм ще е достъпен за всеки и ще е постоянно отворен. Да се издигне името Божие и да се издигне кръстът най-високо е най-логичното, а не да има горе ресторант. Ние искаме да има духовна същност на най-скъпата част на сградата.
Проф.Кьосев: Името Божие няма да се възвиси с високо строителство, то си е високо и без него.
Войслав Тодоров: Темата на дискусията е дали "Златен век" е урбанистичен или политически проблем. Бих казал, че основният проблем е законовият. Тази над 30-етажна сграда се строи в зона, където според Общия устройствен план на София, приет през 2007 г., се позволява до 8 етажа. Забележете, разрешението за строеж на "Златен век" е издадено само ден-два преди приемането на Общия устройствен план
Вторият проблем е, че "Златен век" на практика се е превърнала в жилищна сграда със 150 ателиета. Това жилища ли са, не са ли? Ако са, пита се къде е законовото изискване за отстояние между жилищните сгради през улица? То трябва да е поне колкото височината на по-високата от двете, а в случая съседната е само на 6 метра.
Арх.Янчев: Ателиета, в които ще се живее и няма да има детски градини, училища Не ви соча вас (обръща се към Мирянов), а вие би трябвало да сте с нас. Ако Столичната община промени плана, ще бъдете ли с нас?
Арх.Мирянов: На високата сграда стъпката (строителното петно) е по-малка и остава повече място за зеленина.
Тодоров: На "Златен век" няма никаква зеленина - плътността на застрояване клони към 100% и няма място за нищо друго. Разрешението за строеж е издадено през 2007 г. и е с пет години валидност. През 2012 г. е презаварено за последен път и трябва да важи до 2017 г. Сега сме 2024 г. и сградата все още не е завършена.
След публикуването на статията компанията "Артекс Златен век" в становище до "Дневник" определи твърдението на общинския съветник Тодоров за валидността на разрешението на строеж като невярно. Правото й на отговор е добавено в края на текста в 17.45 ч.
За да се решат тези законови проблеми се тръгва по странни политически саги с висши функционери на ГЕРБ, които получават апартаменти на ниски цени. Стига се до законови поправки, до съдебни саги. Не мога да се съглася с твърдението, че ВАС е потвърдил сградата - това не е вярно. ВАС казва, че няма спор към момента дали е законна, защото регулаторът ДНСК отказва да издаде заповед за премахване на незаконното строителство, което е там от 2017 година. Този проблем все още не е решен и той е политически. Въобще високото строителство стана пандемичен проблем в София - около сградата на КНСБ, на Лозенския хълм.
Арх.Мирянов: Не може да строим винаги 3-4-5-етажа. Със сигурност има крещяща нужда за нови жилища. Няма как градът да не се развива - има постоянно търсене на нови жилища, пазарът го казва и ние трябва да осигурим добра интензивност на тази жилищна среда.
Арх.Янчев: Истинската зелена политика е да не оставяме съществуващия сграден фонд да се руши. И съседи да се карат как да намерят пари за ремонтиране на своята сграда. Трябва да им се помогне като се измисли политика, която да впрегне усилията на инвеститорите и на общината да реновират този жилищен фонд.
Разрушаването е най-големият проблем в съвременната зелена политика, защото нашият сектор (строителният) създава 35-40% от вредните емисии. Ако спасим сграда от разрушаване, ще спестим отделянето на много въглеродни емисии.
Принципно не съм против изграждането на високи сгради, но мисля, че град, в който те се превърнат от изключение в правило, има голям проблем. Ще изтъкна няколко проблема на високите сгради.
Първо: Казва се, че с високите сгради се постига по-компактен и устойчив град с идеята, че ползва по-малко ресурси за инфраструктура, транспорт и услуги. В американски градове с високи сгради се използва много повече енергия за транспорт, отколкото в австралийски или европейски градове, които са с мащабите на София.
Второ: Когато има повече високи сгради основните проблеми са микроклиматът и липсата на естествена слънчева светлина в околните сгради. Слънчевата светлина е основният фактор за здравословна среда.
Струпването на високи сгради води до т.нар.топлинни градски острови. Въздушният дискомфорт, който се получава около високите сгради, спирането на вятъра, прегрява градската среда.
Трето: Всяка висока сграда е откъсната от градската среда. Контакт с нея се чувства до 6-7-ия етаж, а нагоре вече сте откъснати от нея. Високите сгради присъстват в гледката на всички жители на града от прозорците и балконите им. В същото време се дава ексклузивна гледка само за хората, които обитават по-високи сгради.
Четвърто: Изграждането на високи сгради е логично в градове с много скъпа цена на земята. Така те водят до по-скъпи жилища, които са недостъпни за повечето хора и може би подобни проекти да са причина за покачване на цените в даден квартал без да има обективна причина за това.
Пето: Строителството в България засега остава най-лесният начин за възвръщане на инвестициите и реализация на диспропорционални печалби на малък брой хора за сметка на качеството на живот на всички. Тези инвестиции не допринасят към общините и държавата средствата, които ще трябват за осигуряване на нужната инфраструктура за тези високи сгради - улици, водопроводи, ток, детски градини, училища, паркове. Това е един от най-големите проблеми в днешното градоустройство - цената на експлоатацията им я плащаме всички ние!
В края на дискусията граждани зададоха въпроси към инвеститора и другите участници. Следващата проява е на 10 април и темата е "Междублоковите пространства - запустелите поляни на обществения живот".
Право на отговор на "Артекс Златен век" ООД
Фактите по случая са следните:
Подробният устройствен план е приет със заповед на Главния архитект на 05.02.1996 г., а на 02.02.2004 г. е издадена виза за проучване и проектиране. Изготвен е инвестиционен проект, който е одобрен на 24.01.2007 г. и въз основа на него на 26.01.2007 г. в полза на предходен собственик на имота е издадено разрешение за строеж. Законът за устройството и застрояването на Столична община (ЗУЗСО) влиза в сила на 28.01.2007 г. Съгласно изрична разпоредба на този закон, ПУП, по приложението на който е вече издадено разрешение за строеж към датата на влизане в сила на ЗУЗСО, не подлежи на привеждане в съответствие с правилата и нормативите към ЗУЗСО и Общия устройствен план. Строителството е започнало в срок с откриване на строителна площадка на 11.01.2010 г. На 19.11.2012 г. разрешението е презаверено за срок до 19.11.2017 г., съгласно актуалната редакция на закона към датата на презаверката. Междувременно обаче, много преди да изтече срокът на валидност на разрешението, Народното събрание приема промяна в чл. 153 от ЗУТ - ДВ бр. 13 от 2017 г., по силата на която валидността на разрешенията за обекти от втора категория (какъвто, наред с много други е и сградата "Златен век") се увеличава от 5 на 10 години.
Тъй като промяната в закона заварва валидно разрешение за строеж, което не е изчерпало своето съдържание, новата разпоредба се прилага към завареното правоотношение, като преурежда неговото съдържание занапред. Новият 10-годишен срок следва да се отброява от датата на презаверката, т.е. от 19.11.2012 г. Това принципно тълкуване относно действието на новата разпоредба спрямо висящи отношения е изцяло възприето в практиката на Конституционния съд, Върховния административен съд и Върховния касационен съд, а е възприето и от всички съдебни състави по делата, разглеждали конкретно казуса "Златен век".
Изглежда единствено г-н Войслав Тодоров - яростен противник на проекта и основен герой в отразената в статията дискусията, не споделя това тълкуване и всъщност изобщо не се интересува какво казва съдът.
Как общото мотивирано произнасяне на ВАС по искането за образуване на тълкувателно дело, слага точка на спора относно завършване на грубия строеж при наличие на валидно разрешение за строеж?
На първо място, ВАС приема, че ако са налице обективни предпоставки, които съставляват пречка за извършването на строителството, срокът на валидност на разрешението не тече, поради което то не може да загуби правното си действие. В случая със сградата "Златен век" строителството е спряно със Заповед на Началника на ДНСК, обявена с влязло в сила решение на ВАС за незаконосъобразна. Без никакво съмнение, издаването на заповед за спиране на строеж от компетентен орган се явява именно обективна пречка за извършване на строителни дейности.
Изпълнението на въпросния вид административен акт не се спира при подаване на жалба, така че за адресата на този акт не съществува изобщо правна или фактическа възможност да продължи строителството, докато тече съдебна процедура по обжалване на акта. Следователно, ако не беше незаконното спиране на строителството, грубият строеж трябваше да е завършен до 19.11.2022 г. Като се отчете обаче времето в съда, в което "АРТЕКС Златен век" ООД обективно беше поставено в невъзможност да строи (24 месеца и 28 дни), срокът за завършване на грубия строеж, съгласно изразеното по-горе становище от ВАС, би следвало да се удължи до 17.12.2024 г. Формално удостоверението за завършен груб строеж за сградата е издадено на 11.10.2022 г., но фактически грубият строеж е завършен още на 26.01.2022 г., за което са съставени съответни писмени документи. Следователно, грубият строеж на сградата е завършен при наличие на валидно
разрешение за строеж.
На следващо място, ВАС посочва че в константната и непротиворечива практика на съда е застъпено категоричното становище, че заповедта по чл. 154 от ЗУТ, издадена преди промените в ЗУТ от 2021 г., новира срока на валидност на разрешението за строеж, като от влизането в сила на тази заповед започва да тече нов срок. В случая със сграда Златен век последната заповед по чл. 154 от ЗУТ е издадена на 06.08.2018 г. С тази заповед се новира срокът за завършване на строежа, т.е. валидността на разрешението се удължава до 06.08.2028 г.
И съвсем не е вярно, а и звучи нелепо, цитираното в статията твърдение на г-н Войслав Тодоров, че ВАС бил казал че "няма спор към момента дали (сградата) е законна, защото регулаторът ДНСК отказва да издаде заповед за премахване на незаконно строителство...". Всъщност ДНСК не издава заповед за премахване на незаконно строителство, просто защото анализирайки мотивите на ВАС намира, че няма каквото и да е основание за издаване на такава заповед. Законността на строежа "Златен век" е окончателно потвърдена от съда, грубият строеж е завършен в срок и темата е затворена. Колкото и да продължават шепата останали противници на проекта недобросъвестно да разпространяват лъжи в общественото пространство, това по никакъв начин няма да засегне законността на сградата, която е безспорен свършен факт. Подобни твърдения обаче засягат негативно и незаслужено репутацията на проекта и на компанията-инвеститор.