- Договорът със синдика на "Кремиковци" беше сключен преди повече от година. През 2009 г. направихме цялостна оценка на дружество "Кремиковци" с всички активи, които притежава в София и страната. Тази година направихме оценка само на комбината в София. Пазарната му оценка е 565.5 млн. лева.

В нея влизат всичките над 20 различни обособени производства с цялото им оборудване и земята, върху която са построени сградите, също така складови наличности и акциите на "Феросплавен завод". Съгласно договора трябваше да определим и ликвидационната стойност на "Кремиковци", която е 468 млн. лв.  Тя се реализира при евентуална принудителна продажба и обикновено съвпада или е най-близката до пазарната стойност.

Ако няма интерес на търга на 13 септември, синдикът има право да свали първоначалната цена от 565.5 млн. лв. с 20% на втория търг. Ако и на втория търг не се яви кандидат-купувач, тогава синдикът ще трябва да прецени дали да го пусне още веднъж за продажба като цяло, или да го продава на обособени части, което ще е по-трудоемко. Направена е оценка и на всяка една обособена част на комбината.

В най-добро технологично състояние в момента се намират заводът за непрекъснато леене на стомана и производството за горещо валцуване - Стан 1700.  Към тях евентуално би могло да има интерес. Заводът за непрекъснато леене е най-новият, изграден по проект на  австрийското "Фьост Алпине".

Оценен е на 88 млн. лв. Производството за горещо валцуване се поддържа в нормално техническо състояние, но ще е нужен капитален ремонт, защото последният е отпреди 10 години. Оценката му е 29 млн. лв. Голяма част от другите производства не работят отдавна и едва ли някога ще заработят отново, защото са икономически неизгодни. Технологията е остаряла и  производството е енергоемко.

- Двете оценки са коренно различни и не биха могли да се съпоставят, но определено има поевтиняване при комбината заради пазарната ситуация. Един потенциален купувач би могъл да се интересува единствено от терена. Местоположението му е много добро предвид близостта му до столицата, до околовръстното шосе и до бъдещата северна скоростна тангента на София.

С новия общ устройствен план беше сменен статутът на цялата територия на "Кремиковци" - от промишлена в смесена многофункционална зона с много добри градоустройствени показатели. Това дава възможност за изграждане на смесени комплекси, включително на офиси, търговски площи и жилища. Но едва ли при толкова незаети жилищни и офисни площи в София някой ще има интерес към "Кремиковци" за изграждане на жилищни комплекси или бизнес парк.

Според мен най-ефективно земята там може да се използва за нови модерни производства или за логистични центрове. Районът е с добре развита жп инфраструктура. Купувачът може да раздроби терена на отделни производствени площадки и да продаде част от тях. На бъдещия собственик обаче ще се наложи да направи сериозна инвестиция, тъй като разчистването на терени, върху които е имало производствени халета с височина над 10 метра, струва около 30 хил. евро на декар. Освен това има големи съоръжения, които няма да могат да бъдат демонтирани и ще се наложи да се взривяват.

- Рудниците "Кремиковци", "Козяк", "Калкас" и "Делян" бяха дадени на концесия от държавата неотдавна и за тях реално не би могло да има други кандидат-купувачи освен концесионерите. Сега правим оценка на обособените части, пръснати в страната - производствени площадки, почивни бази, рудници и апартаменти. Има около 140 жилищата в столичните квартали "Ботунец", "Кремиковци" и "Дружба". Обектите в Своге, Марикостиново и Готен ще се продават отделно. Заради липсата на кредитиране от банките обаче в момента няма интерес на пазара към такива имоти.

- През тази година има ръст на проблемни кредити и оценките за тях се увеличиха. Като обезпечения най-много са заложени недвижими имоти - жилища, търговски, производствени и офисни сгради, терени. Немалка част от фирмите с проблемни кредити са свързани със строителството - за производство на дограма, стъкла, строителни смеси, бетонови изделия, бетонови възли и т.н. Причината е, че голяма част от жилищните комплекси например са замразени, защото липсват купувачи на зелено, а банките вече не финансират подобни проекти.

Вследствие спада на цените на имотите почти всички банки правят актуализация на заемите, които са отпуснали. Съгласно договорите, които сме сключили, ние сме задължени да правим такива актуализации на половин или една година. За голяма част от имотите ходим на място и правим оглед. При фирмените кредити самите собственици на компании предпочитат да направим оглед, за да удостоверим, че са направили инвестиция в имота, вследствие на което той е повишил стойността си. При проверката на място става ясно, че най-често е направен текущ ремонт - боядисване или смяна на дограма, което не е повишило стойността на имота, каквото е очакването на собственика.

Причината е, че от 2008 г. цените на имотите са се понижили между 30 и 50% и продължават да падат, като според мен все още не са стигнали дъното.

Преди кризата инвеститорите получаваха една чудесна възвращаемост. Купуваш парцел за около 200 евро на квадрат за разгъната застроена площ, плащаш на строител по 300 евро на кв.м и продаваш апартаментите бързо най-малко на 800 евро за квадрат, при това на зелено. Макар и опростено, така изглеждаше сметката в жилищното строителство преди 2008 г. Има и други засегнати сектори като селското стопанство например. Там за публична продан се изнасят  телчарници, пилчарници, но се продават много трудно.

- Хората очакват, че при принуда цената трябва да е значително под тази на свободния пазар, но не е така. Кредитните институции биха желали кредитополучателите, които не могат да обслужват заемите си, да получат най-добрата цена за имота си, служил за обезпечение, за да покрият задължението си. За съжаление с промяна на Гражданско процесуалния кодекс от март 2008 г., освен че почти сигурно се  гарантира неприятен резултат за продавача, се дава хляб и на спекулантите.

Така, ако на търга се предлага имот с начална цена 30 000 лв. при пазарна 50 000 лв., един играч може да кандидатства с 5 оферти в този диапазон, като зададената пазарна цена ще отблъсне другите участници в търга. После играчът, вече елиминирал конкуренцията, може да се откаже от четири оферти и да получи имота на най-ниската цена.

Законът дава възможност за преминаване на търга от таен в явен, което позволява да се променя резултатът в движение. Ако при отварянето на офертите най-високата цена е съвсем малко над останалите, играч, класиран по-назад, може да направи още една стъпка на горе устно. Ако обаче отново случаят е подобен на онзи с 5-те оферти, една от които близка до пазарната цена на имота, участниците, които се надяват на устно наддаване, просто ще се откажат. Тези правила позволяват имотите да се взимат на най-ниската цена.

- Компаниите са от най-различни браншове. Една част са фирми, на които допреди година-две бизнесът им е вървял отлично, но сега имат проблеми и съдружниците им се разделят, като всеки иска да знае стойността на активите, които притежават. Други искат да видят колко ще им струва целият бизнес, ако го продадат, или пък искат да теглят кредит.

Преди кризата основно чужденци си поръчваха оценка на бизнеса, който ще купуват. Гражданите на Израел например предпочитат няколко пъти да премерят, преди да срежат, за да не вложат 10 - 15 млн. лв., а после да дадат още два пъти по толкова за развитието на проекта. Искат сами да преценят дали си заслужава тази инвестиция и дали ги задоволява възвращаемостта й.

Сега това започнаха да го правят и българи, но много по-рядко. Обикновено това са инвеститори, които са решили да купят някакъв бизнес, който се продава по принуда, най-често заради финансови проблеми. Например имаме оценка, поискана от българин за завод за замразени храни. Това е работещо предприятие - с хубав хладилник и модерно производство. Той се интересува каква доходност ще му носи този бизнес.