- Още преди месеци БНБ обяви шест показателя, които ще наблюдава в следващия период, тъй като забелязва, че ипотечното кредитиране почна да расте с малко обезпокоителни ръстове. Ние знаем, че винаги, когато на един пазар ръстовете започват да стават двуцифрени, това почва да притеснява органите, които го наблюдават, за прегряване на пазара и възможни рискове в средносрочен план.

Мерките, които бяха обявени, идват след наблюдението на тези показатели. Аз лично смятам, че те не са притеснителни. Тези нива от 85% кредит от стойността на обезпечението на имота, който се купува, можем да кажем, че всъщност пазарът до момента си е на тези нива. Освен това до 85% се кредитират имоти, които са в най-големи областни градове в страната, в другите градове дори процентът е 75%.

За мен не е притеснително това, още повече че БНБ също казва, че може да има изключения от тези ограничения, но те не трябва да превишават 5% от всички отпуснати и предоговорени кредити за предходните 3 месеца. Тоест пак се позволява някои банки да продължат в определени периоди да пускат такива промоции.

- За мен БНБ с тези мерки ще предпази хората с по-ниски доходи в България, защото те ще излязат от пазара най-вече заради съотношението дълг - доход, което се определя на максимум 50%. Те ще излязат временно от пазара, тъй като цените на имотите отидоха доста нагоре последните няколко години. А и тези хора отчасти и без мерките на БНБ се оттеглиха, защото цените на имотите в момента са високи спрямо техните доходи и те не могат да си ги позволят.

БНБ налага сега това ограничение в кредитирането за тези хора. И те наистина са най-рисковата група. Първо, това са хора с по-малки спестявания и най-вероятно няма да могат да отговорят и на изискването за 15% съфинансиране на имота и второ, няма да могат да отговорят на изискването за 50% дълг - доход. Те ще излязат от пазара в очакване, ще продължат да живеят под наем или с роднините си и ще чакат момента, когато ще са готови да направят такава сделка. Това най-вероятно може да стане, когато си намерят по-добре платена работа и доходите им се повишат.

- Има, да, защото при определени банки беше възможно отпускането на ипотечен заем при отношение 60 на 40 досега. Махайки тази възможност, тези клиенти няма да могат да отговорят на изискването за 50%.

- Продължава да е около 50% от пазара средно за страната. В София е обратно, тук са най-високите цени и тук сделките с кредит са около 60%.

- Има малко продавачи и много желаещи да купят. Това прави пазарът да е с голям недостиг на готови апартаменти и масово се предлагат апартаменти ново строителство и апартаменти на зелено. Хората в момента купуват повече такива имоти, защото такива се предлагат. Те искат да купят готово, но предлагането е ниско там.

А тъй като в България тези имоти продължават да се продават на шпакловка и замазка, а ние видяхме какво се случи с всички цени заради високата инфлация, но най-вече в този случай - с цените за обзавеждане, за ремонт и за строителни материали, хората предпочитат да запазят собствените си пари, за да могат, когато го получат имота готов с Акт 16 на шпакловка и замазка, да имат достатъчно средства, за да го довършат и обзаведат.

Затова те предпочитат да изтеглят максимален кредит. Това ще продължи да бъде така, защото дори при 85% ограничение, в момента при тези цени на имотите хората, които са на пазара и купуват, обикновено са с доходи доста над средните. А ние видяхме и ръста на средната заплата. За последната една година той е 17.3%. Така че доходите растат по-бързо.

- Работата на търговските банки е да привличат депозити и да продават кредити. Аз също съм съгласен с голяма част от това мнение, защото наистина проникването на ипотечното кредитиране в България е много, много под средното за ЕС. Може би не повече от 15% от домакинствата в България имат ипотечни кредити, така че по-скоро тепърва домакинства ще имат нужда. Освен това в България продължава да действа манталитетът, според който при първа възможност, когато имаме стабилни доходи, да се купува жилище. И когато децата завършат висшето си образование и започнат работа, да купят апартамент с помощта на родителите. Имаме, особено последните две години, много сериозен ръст на хората между 25 и 35 години, които са точно тези, които вече искат да живеят самостоятелно. Родителите им дават пари за самоучастието, те работят и си теглят кредит. Така че потенциалът за пазара е голям.

БНБ също казва, че не вижда прегряване на пазара, но просто тези двуцифрени ръстове, ако продължат да са все такива, могат да доведат до системни рискове в средносрочен план. И тук рискът е повече, ако пазарът се промени и лихвите тръгнат нагоре по-съществено, както примерно се случи в повечето европейски страни, където лихвите от нива около 2% отидоха на 6-7% преди 2 години. Виждаме, че в момента тая тенденция там се обръща и те тръгват назад, но това повишение на лихвите създаде дискомфорт на доста от кредитополучателите, особено на тези, които бяха изтеглили максималните възможни заеми. Те бяха уплътнили тези 50% от дохода да отива за плащане по кредити.

- Масовият случай си е 30 години. Всъщност само две банки в България предлагат 35-годишен срок. Те ще трябва да го спрат. Иначе при всички други максималният си е 30 години. Така че това ограничение според мен почти няма да се отрази на пазара на кредити. Хората в момента заради това, че масово при банките това е максималният срок, наистина избират по-дългия срок между 25 и 30 години. По данни на БНБ средният срок по кредитите е 25 години и няколко месеца, но много хора избират и максимума 30 години, за да е максимално ниска месечната вноска. Но пък те при всяка възможност след това погасяват предсрочно. След първата година няма наказателна такса за предсрочно погасяване и клиентите в момента предпочитат, заради скъпия живот, по-високите цени на имотите, да имат максимално ниска месечна вноска и после при възможност да погасяват предсрочно.