Проектите за мащабни търговски центрове с развлекателни зони и множество атракциони във Варна набират скорост. Поне пет мола са на път да отворят врати от пролетта на идната година до средата на 2009 г. Колкото и да се отличават по архитектурната си визия, те ще се състезават на една и съща писта в опита си да преобърнат представите ни за пазаруване и прекарване на свободното време, като съберат под един покрив луксозни стоки, забавления и услуги.

При представянето на проектите си всички инвеститори демонстрират убеденост, че градът се отваря за световните търговски вериги. Редовият потребител, който няма опит от подобен стил, още не може да си представи как ще влезе в "алеята" (в превод на английски - mall), ще забрави да излезе от лабиринта на изкушенията.

Пръв по време в средата на идния месец ще отвори врати "Пфое мол" до "Пикадили" в кв. "Младост". На 27 хил. кв.м разгъната застроена площ пионерът ще предложи предизвикателствата на търговски мегацентър, изискани места за пазаруване и отдих, кафенета, няколко ресторанта, офиси на банки и мобилни оператори, зони за красота и за нощни развлечения. Над 85 процента от площите му вече са договорени със световни фешън марки като Beneton, Mexx, Tom Taylor, Ani-mato, Kenvelo и др. Останалите площи след официалното откриване могат да бъдат договорени на вече значително по-високи от досега предлаганите цени.

През пролетта на идната година първите си посетители се кани да посрещне и "Варна мол" на "Интерсервиз Узунови". Сградата между бул. "Владислав" и ул. "Христо Смирненски" вече е в края на грубия строеж. Площта й е 70 хил. кв.м, на 35 хил. от тях ще бъдат разположени 120 магазина. Световни марки като New Yorker, Esprit, и Sprider ще стъпят на българския пазар оттук. В мола ще бъдат открити още 8 зали с общо 1300 места на кинокомплекс "Арена". Ще има детски увеселителен център от световната верига "Капела плей", боулинг, ледена пързалка... В края на септември варненският инвеститор продаде "Мол Варна" на най-големия частен холдинг в строителството и развитието на имоти "Милър дивелъпмънтс".

Други два проекта се състезават за дата на официалното откриване през първата половина на 2009 г. "Гранд мол" и "Варна тауърс".

Над 40 млн. евро инвестира във втория проект едноименното дружество - "Варна тауърс" ООД, което е специално създадено за реализация на обекта. В него 50% от акциите са собственост на "Денси", управлявана от Марин Згурев, и 50% са на "Сити център Варна" с управител Антонио Бухтияров. Парцелът между бул. "Владислав" и бул. "Република" вече е ограден и се наливат основите на сградата. Разгънатата застроена площ на комплекса ще е 70399 кв.м. Проектът се отличава от останалите с двете си 12-етажни офис кули над търговската част, които ще имат претенциите да бъдат най-високите във Варна. Върху последното ниво на западната кула е планирана хеликоптерна площадка, а на източната - открит басейн.

Петият проект е "Галерия Варна" и той ще бъде построен на терена, освободен от козметичната фирма "Фреш ап", недалеч от мебелната палата. Инвеститор е "Глобъл трейд къмпани" (Global Trade Company - GTC), чиито български партньори са Тони и Калоян Икономови, собственици на парцела. Общата площ на търговския център ще е 37 хил. кв.м, в които над 130 магазина ще предлагат стоки и възможности за забавления.

Още един проект, който не е официално представен, трябва да бъде реализиран върху руините на завод ВАМО в първата половина на 2010 г. "Черно море парк" на "ЕЦЕ проектмениджмънт" претендира, че разполага с най-голяма реална квадратура търговски площи 54 хил. кв.м.

Статистиката на инвестиционните намерения до момента показва, че в следващите три години в строителството на търговско-развлекателни комплекси във Варна ще бъдат вложени повече от 650 милиона евро. Търговските площи ще се увеличат няколко пъти, след като експанзията на моловете предостави за експлоатация над 580 хил. кв.м. Инвеститорите не крият оптимизма си, че ще променят града и манталитета на обитателите му. Те не се притесняват от съсредоточаването на мегакомплексите в един единствен район на Варна, нито от факта, че разстоянието между някои от тях е много под един километър.

Скептиците обаче предричат успех на първите три мола във Варна или поне само на онези, които са съумели да привлекат солидни международни партньори с опит в управлението и развитието на центрове от подобен мащаб. Консерватизмът на търговците, които се очаква да населят търговските комплекси, и на потребителите, които трябва да преобърнат представите си за пазаруване и забавление, също е фактор, който не би трябвало да се подценява. Между всички за и всички против остават любопитството и очакването.

---

Моловете са нужни

Моловете ще разтърсят целия пазар и ще наложат нови стандарти. Те ще наложат и една съвсем друга култура на шопинга и на прекарване на свободното време. Хората ще влизат в тях и ще забравят да излязат, ще остават там с часове и ще им е интересно да се забавляват по много начини на едно място. За варненци това е толкова необходимо от октомври до април. Варна е град, който може да поеме 5 мола, без да ги усети. Стига да са с добра локация, да имат добър мениджмънт. И те ще са факт в следващите 5-7 години. Представете си колко ще се е разраснал дотогава градът. Всеки от тях, за да се разгърне с параметрите на мащабен търговски център, му трябват минимум 18 месеца. Така че физическа възможност няма това да се случи по-рано от този срок. Основният фактор за успеха е локацията и три от новите проекти имат всички шансове да тръгнат с летящ старт именно заради това. Просто защото Варна няма друг такъв булевард като "Владислав Варненчик". Второто условие е кой застава зад такъв проект, кой е дивелъпър и кой консултант. А Узунови направиха уникално попадение, което никога повече няма да се повтори в този град. Едва ли ще имат шанс и те самите да го повторят.

Това, че в един град има пет мола, и то в рамките на един квартал, е феноменално. Лично аз не си поставям за цел да разсъждавам дали 5 или 7 мола са достатъчни на Варна и смятам за непрофесионално да преценявам къде е прагът на разрастване. Достатъчно е да се придържаме към утвърдени мнения, че за всеки 100 хил. души е нормално да има 1 мол. Така че за Варна 7 са напълно допустими. Най-важен обаче е елементът на предварителния анализ, а ми се струва, че някои инвеститори точно него го пренебрегнаха. Вероятно концепциите на някои от тях с времето ще претърпят промени. Едно обаче е сигурно с всеки следващ проект в града ще става все по интересно да се живее. Както всички останали, и ние бихме искали все по-голямо предлагане на все по-качествени стоки и на все по-достъпни цени. Конкуренцията между инвеститорите и между наемателите ще даде точно такива предимства за крайните потребители. А в по-глобален план - градът привлича вниманието на все по-големи и солидни компании. Не мисля, че отварянето на моловете ще предизвика трусове на пазара на отдаване на търговски площи. Защото главната е твърде малка и търсенето все още е значително. Просто "Княз Борис" ще се преподреди и там ще останат скъпи бутици на световни марки, тъй като моловете предлагат среден и малко над средния клас стоки. Високата мода трябва да си остане в центъра и всичко, което не е за там, ще изчезне.

Не мога да кажа, че познаваме в детайли психологията на потребителите и потенциала на района. Безспорно е, че тук живеят около 100 хил. души и тук се обособяват промишлени и търговски зони, в които работят около 8-10 хил. души. Освен това Варна е динамичен град и 4-5 километра не са пречка за живеещите в други райони на града. В този смисъл разчитаме на посетители от много по-широка територия. Рискът не би могъл да бъде претеглен точно като с аптекарски везни и е рано за прогнози. Мисля обаче, че останалите инвеститори имат много по-голямо основание от нас да се притесняват в намирането на наематели. Това, на което залагаме, е способността на големи инвеститори от порядъка на GTC да привличат партньори от световна величина в наемането на търговски площи. От реализацията на предишни проекти доверието между тях вече е утвърдено. Те работят с 800 - 1000 такива клиенти на търговски площи. Разчитаме на това, че ще успеят да привлекат клиенти, които не биха влезли в останалите варненски молове или ако мислят да стъпят във Варна, ще го направят в "Галерия". Освен това GTC имат още два проекта в Бургас и Стара Загора и при набирането на клиенти предлагат т.нар. комасиран продукт.

Нека са пет, ние ще сме вторият след Узунови. Привършваме с преместването на комуникациите и до месец започваме същинското строителство. Паралелно с това текат и преговори с бъдещите оператори. Суеверни сме и не бихме споменали имена, докато не привърши окончателното договаряне на това, върху което ще стъпи целият център хранителният хипермаркет, киното, заведенията за хранене и поне 4 световни марки в модата. Вероятно ще можем да ги назовем поименно в средата на декември. Локацията ни е перфектна и ще сме готови за откриването през пролетта на 2009 г. Останалите да му мислят.

---

Има голяма разлика между намеренията и реализацията. Големите в този бранш, преди да забият лопата за първа копка, вече са уговорили критичната маса от наематели на магазини със съответните параметри, а тя се движи между 35-40 процента. На нас ни помогна шансът, че сме първи по време в серията проекти за молове във Варна. Сигурен съм, че на всеки следващ център ще му бъде все по-трудно да отвори врати. Трябва да са будни, гъвкави и динамични при реакциите си на пазара. Ние и в това сме улеснени, тъй като "Интерсервиз Узунови" са семейна фирма и решенията се вземат по много по-опростена процедура, отколкото в корпоративна компания например. Не се срамувахме да признаем, че ни е за пръв път, че нямаме опит и се доверихме на опитни консултанти. Не знам дали за всичките пет проекта Варна няма да се окаже тясна, времето ще покаже. Има много случаи дори в Европа, когато големи компании решават и закупуват парцел, правят проект, искат да отворят търговски център, но не успяват да постигнат критичната маса. И се отказват.

Новооткриващите се търговски центрове не предлагат приемливи условия за наематели от среден мащаб. Впечатлението ми е, че са по-благосклонни към големи търговски вериги, отколкото към индивидуални играчи. Методиката на формиране на разходи за наем и разходи за издръжка прави изключително скъпи магазините с по-малка квадратура в сравнение с тези, които се движат около 600 - 1000 кв.м. Това се потвърждава и от колеги по основните търговски улици на Варна. Едни бяха готови да закрият обектите си и да се изнесат изцяло в моловете, други - да разширят веригите си с още един магазин в голям търговски център. Първото, което ни отблъсна, бе всички довършителни дейности да бъдат за сметка на наемателите. Трябва да си оставя другата работа и да се занимавам на практика със строителство, дограма, теракота и всичко останало, което да обособи магазина ми от останалите пространства. Второ - неприемливото тематично подреждане на по-малките търговски обекти. Ако бях приела, трябваше да продавам сувенири между магазин за спортни стоки и друг за детско облекло. И не на последно място поставям високите разходи за поддържане на общите части, за застраховки и т.н. Наемите не са високи в сравнение с централната част на града, но по 4-6 евро режийни на кв.м е силно утежняващ разход.

Нито един от моловете, да не говорим пък всички заедно, не биха могли да напълнят кинозалите си. Оптимизмът на инвеститорите граничи с абсурд. Това са безобразно много пари, хвърлени на вятъра. От години българинът изгуби навика си да ходи на кино, салоните опустяват. Преди месеци след повече от десетгодишно прекъсване отвори врати едно кино в Добрич, в градове като Русе, Търговище и Шумен не могат да се похвалят с това там няма нито един киносалон. Във Варна залите в момента са 6 и цените при всички нас варират от 4 до 6 лв. В моловете те ще тръгнат поне от 7 и ще се спрат на 12 лв. Тази цена е напълно отблъскваща и прогнозите за невиждан бум няма да се оправдаят. Опитът на киносалони в големи търговски центрове в София показва, че подобна вълна се стопява за не повече от 3 месеца. Във Варна резултатът няма да е по-добър киносалоните в големите молове ще са просто престижен сегмент, обграден от кафенета, ресторанти и заведения за хранене. Причините са много, но пиратството е на първо място. У нас филмите се бавят твърде дълго след световната премиера, а зрителят може да си изтегли всяко заглавие от интернет часове след като е излязло на екран където и да било по света.