Да "реставрираме" съществуващите индустриални зони и след това да строим нови
Пазарът на индустриални площи продължава да се развива бурно. Сред основните причини за това е пандемията от коронавируса, която "тласна" сегмента напред, а именно: по време и след пандемията силно се разви онлайн пазарът, а той има нужда от много на брой - не само големи, но и по-малки складови пространства споделя Симеон Митев, собственик на БГСКЛАД.
Какво обаче е състоянието в сегмента? Кой има интерес да инвестира? Къде е най-удачно да се инвестира? Кой наема и кой отдава под наем складови и логистични площи? Всички тези въпроси бяха обсъдени от ТОП специалисти в бранша на четвъртата международна конференция за индустриални имоти, организирана от БГСКЛАД, която се проведе на 10 май в София.
"Преди да се пристъпи към развитието на нови индустриални зони, трябва да се анализира съществуващите такива. За последните 30 години икономиката на страната значително се промени. Голяма част от площите, които бяха заети с постиндустриални зони от края на комунистическия период до 90-те години на миналия век, промениха трайно функциите си, осигуриха огромен потенциал за развитие вътре в градовете, но останаха до голяма степен недооценени", каза по време на откриването на конференцията главният архитект на София Здравко Здравков.
Арх. Здравков започна участниците в конференцията с реализираните през последните години инфраструктурни връзки около и в София, както и ги информира докъде е стигнало реализирането на бъдещите инфраструктурни проекти
Съседите - конкуренти или партньори в сегмента на логистичните и индустриални площи
Развитието на индустриалните и логистични зони е немислимо без да разглеждаме сегмента в международен план.
Отговорът на този въпрос с една дума е поскъпване. Пандемията, причинена от корона вируса, предизвика прекъсване на доставките, които и до ден днешен - близо година след утихването на пандемията, не могат да бъдат възстановени, доведе до въпросното поскъпване. Инфлацията също оказа влияние върху цените. А и войната в Украйна още дълго време ще дава негативно отражение върху световната икономика, включително и логистиката.
Всички участници в конференцията са оптимисти, че пазарът на логистични площи в региона ще продължи да се разраства. От географска гл.т. Балканите са "входът" на Азия към Европа и регионът спокойно може да се превърне в европейски хъб.
"За мен най-важният въпрос е какво се случва със стойността на капитала и накъде ни води инфлацията. Отговорите на тези въпроси ще ни покаже накъде ще върви пазарът по отношение на ръст и развитие, тъй като на зрели пазари като Германия Нидерландия, Белгия виждаме, че има сериозен натиск, тъй като цената на новия капитал е по-висока от приходите, които ще получиш от наемите. Повечето от строителите се опитват да си отговарят на въпроса дали да продължат да строят или не. Компании, които са отпускали евтини пари в последно време, са застрашени от банкрут, но да не бъдем толкова драматични, защото където има риск и проблем има и възможности", казва Владимир Гюрджиев, Директор Логистични и индустриални активи, "Lion's Head Investments".
В България за момента банковата система успява да държи маржовете и лихвените проценти ниски. Има малка разлика между цената на парите и печалбата от проектите.
Според него регионът, в който се намираме е в положителната полоса, но трябва да се внимава, защото сме сериозно обвързани с по-големите и по-зрели пазар. Трябва да следим ЕЦБ, централните банки в Европа, тъй като политиката им дава отражение върху политиката у нас и съседните на България държави.
индустриални проекти. "Може да привличаме инвестиции за местни центрове или хъбове. Това би стимулирало и компании, които все още не са стъпили на нашия пазар", уточнява експертът.
Важна част от инвестицията в складова и логистична площ е охраняването й
Покупката или наемането на складова площ е тясно свързано с осигуряване сигурността на обекта. Това е ключов момент при наемането на подобно помещение, тъй като става дума за складирането и съхранението на скъпо струващи стоки.
"Активите, които съхраняват клиентите ви във вашите складове, са изключително ценни за тях и ако се случи нещо то това ще навреди на техния бизнес и ритъм на доставки, както и на репутацията на вашето съоръжение", припомня Васка Пенкова, управител на "АС Скорпио" ООД.
Това, което всеки собственик или наемател на складова площ е необходимо да направи, е да създаде звено за сигурност или да се довери на фирма от професионалисти, които могат да осигурят нужната качествена охрана на обекта.
Цената е това, което вълнува най-много инвеститорите
Изборът на локация е от особено значение при избора на място, където да се построи складова площ. Инвеститорите обаче поставят на първо място цената. Първо се гледа какво и къде се предлага за сумата, която инвеститора е готов да даде. "Това са предимно земеделски имоти извън урбанизираните територии с възможност да се урегулират. Цената на въпросните земи е доста ниска. Също така инвеститорите предпочитат да тръгват "от нулата", т.е. те да сами да си изградят инфраструктурата, а не да има такава налична. Причината е, че ако се наложи префасониране, то или ще е много скъпо, или няма да е възможно", обяснява Веселин Монов, председател на Комисията по професионална етика на КИГ, заместник-управител на "ГЕОКАД-93".
София е най-атрактивния и най-голям за момента пазар на парцели за изгарждане на подобен тип имоти. "В т.нар. частен ЗУТ, с който разполага София, са регламентирани всички зони за развитието. Първото, което трябва да се гледа инвеститора, е зоната и дали тя отговаря на изискванията му. Дали теренът ще има производство, дали то ще е чисто. Дали търси терен за чисто логистична база само. Второто е наличието на транспортен достъп. Тук на конференцията главният архитект на столицата арх. Здравков разказа обстойно перспективите за развитието на София.
Друг съществен фактор е подземната инфраструктура. "За съжаление, в закона няма все още енергийните независими източници, които масово навлизат и са бъдещето по отношение захранването на бъдещи обекти. Няма как да си захранваш обекта с фотоволтаици и да избягаш от електро експлоатационно дружество", пояснява Монов.
Много важно е преди да се тръгне към покупка на парцел, да се видят изходните данни за София от "Софийска вода" и "Еврохолд", за да се види какво е захранването и дали сумата, която трябва да се отдели се осмисля по-нататъшния труд.
Последният етап, след като всички тези са преминати, е намирането на архитект, който да направи проекта и строител, който да го реализира.
Успя ли пазарът да компенсира хаоса около пандемията и военните действия в Украйна от гл.т. на индустриалните и логистични имоти
"2022 г. я приключихме с изключително нисък процент свободни индустриални площи - около 4%. В същото време търсенето остава високо. София остава в центъра на това търсене със своите 4 магистрали. Пловдив също е атрактивна като се очертава като локация за производство. Компаниите, които търсят да изместят своето производство, се насочват към по-малките градове. Те са атрактивни с наличието на повече свободни площи и по-евтина работна ръка", казва Никола Белчев, "Логистика и индустриални имоти" "Колиърс Интернешънъл".
"Ако през последните години делът на свободните площи е бил около 3-4%, то към момента той е между 1.5-2%. Делът на пазара на модерните складови площи в София е 1,5 млн. кв.м, а делът свободни площи като обем не е повече от 30 000 кв.м. Той е фокусиран в 3-4 по-големи сгради, и останалото е в няколко по-малки. Всяко едно търсене в момента за имот с площ над 10 000 кв.м, няма къде да се насочи в столицата", казва Димитър Христов, Старши консултант Логистика и индустриални имоти, "CBRE".
"Повишавайки цените в София, се наблюдава такова и на останалите пазари от ЦИЕ, с които се конкурираме. Такъв пример е Полша. В Прага от 6 EUR/кв.м, достигнаха 7.9 EUR/кв.м, което е рекордно повишение, но да кажем, че това е частен случай. Румъния, които са ни основен конкурент, цените се последното тримесечие се повишиха от 4.10 EUR/кв.м на 4.25 EUR/кв.м. Така те все още са едни от най-големите ни конкуренти по отношение на цена. В Белград се повишиха от 4.25 EUR/кв.м на 4.75 EUR/кв.м. Така, че ценово сме доста добре позициониране", коментира Христов.